上海今年首现千人抢房，绿城实力碾压or定价失策

　　来源：乐财聚

　　今年上海首个千人摇号新盘终于诞生了。

　　位于青浦徐泾的绿城悦海棠二期认筹正式结束，累计获得1364组客户认筹，认筹率高达485%。此前，项目一期认筹率同样超过400%，并一举完成日光。

　　绿城悦海棠连续热销的核心原因在于定价，在一期日光的背景下，项目二期均价仅仅上涨了1%，完全出乎市场意料，这也使得整个大虹桥购买力被其虹吸。

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　　年内首个千人摇新盘

　　9月9日，绿城悦海棠二期结束认筹，本次总计推出281套住宅，认筹期间获得1364组客户认筹，认筹人数创出上海年内新高。

　　8月12日，项目一期迎来开盘，228套住宅获得946组客户认筹，开盘当天所有房源一抢而光，如今已全部完成网签。

　　仅仅相隔一个月，绿城便完成了单次推盘200+套、认筹率400%+，即使在楼市高峰时期也属罕见，更何况当前处于市场低位，着实让人咋舌。

　　绿城这一波热销对于公司在上海发展具备战略性价值，项目将积攒下大量未能顺利买到房的客户，这将进一步坚定绿城后续在周边拿地的信心。

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　　二期价格“意外”没涨

　　很多人把这份火爆简单归为绿城品牌加持，但拨开表象就能发现，这一轮千人摇的底层逻辑，是项目拿出了足够有诚意的定价，用实打实的价格优势，打动了大批改善购房者。

　　对比项目两批次的备案价格，就能看出绿城的克制。项目首开备案均价62198元每平，二批次取证均价62814元每平，两批之间涨幅仅1%，基本做到价格持平。

　　首开获得购房者热烈反馈后，市场原本预期二批次会借着热度上调价格，冲击6.4-6.5万每平的区间，但绿城没有选择吃满行情红利，主动压住涨价空间。

　　叠加开盘97折优惠后，项目实际成交单价落在6-6.1万每平，部分中低楼层房源单价下探至5万+，大幅降低了大虹桥改善置业的入场门槛。

　　在整体均价维稳的情况下，绿城悦海棠一期二期各户型定价略有不同，二期小户型均价略有上调，中等户型则保持不变，二期新推出大户型181m²单价低于150m²。

　　核心逻辑在于一期小户型最为热销，二期涨价获取更多利润，而二期新推出的大户型总价控制在1000万左右，

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　　绿城定价保守or务实

　　也有人提出不同意见，认为项目热销从某种角度来说代表着价格便宜了，指出绿城悦海棠定价保守。

　　从经济学角度来说确实如此，没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格，绿城悦海棠吃到了板块一二手房倒挂的红利。

　　徐泾板块的标杆次新房蟠龙天地，一期已解禁上市，挂牌价普遍超过7万每平，实际成交价也在6.5万每平以上，而绿城悦海棠作为全新的新规精装新房，折后单价相比周边二手实际成交价便宜了5000元每平。

　　二手住宅大多是早年户型设计，得房率一般，还需要承担契税、个税、中介费等一笔不小的交易成本。反观悦海棠，拥有新规户型加持，得房率更占优势，同等使用面积下，综合成本更低。

　　除了蟠龙天地之外，徐泾其他次新成交大多在5.7-6.3万每平，悦海棠地铁口+绿城精装改善的定位，价格几乎和二手成交价拉平，性价比一目了然。

　　更关键的是，伴随着预售新规出台，对于开发商来说尽快回收资金是当务之急，绿城悦海棠趁着日光之势，平价快速推盘，与其说是保守，不如说是务实。

　　绿城当然可以涨价一千，甚至两千，但需要冒着去化变慢的风险，是否划得来，绿城心中自有一杆秤。

　　大家好，这里是乐财聚，一位地产媒体从业近20年的老鸟。一门心思关注上海楼市行情，包括新房开盘、二手成交、土地拍卖、政策变化、房企动态等方面，力求为读者带来最新消息。