老小区40多年来首次开始收缴物业费，为何引发居民广泛好评？

（来源：上观新闻）

居民在缴纳物业费。

在杨浦区海州路105弄，小区40多年来首次开始收缴物业费。

海州路105弄小区建成于上世纪80年代，长期由业主自管，384户居民40多年没交过物业费。楼道杂物堆积，管道老化严重，绿化没人修剪，是典型的老旧小区。

去年6月，定海路街道针对12个“老、小、散”小区开展“团购物业”试点，通过片区打包联合招标引进保利物业。12月，物业正式入驻小区并首月免费试用，至今年6月底服务将满半年，小区开展物业费首轮收缴。

“由于物业服务标准显著提升，居民逐步建立‘质价相符’认知，为标准化专业服务的付费意愿显著增强。”隆昌居民区党总支书记刘亮亮说，目前该小区已有超过半数业主完成了全年物业费缴纳，“优质服务—居民认可—主动付费—服务升级”的良性循环正在形成。

摊薄成本

如今，12个试点小区每到深夜都有安保员巡逻，保障小区夜间安全。这项看似有些“奢侈”的服务，实际成本并不算高。由于空间距离相近，12个小区可以共用安保员，一趟完成巡逻工作。

以规模化摊薄管理成本，是“团购物业”一年前开展试点的原动力。

东白林寺居民区党总支书记葛振平说，许多老旧小区因规模小、管理成本高、市场化覆盖难等原因，长期处于物业服务缺位、群众不满的困境。以居民区某公房小区为例，由于岗位所能提供的月薪不足千元，小区门卫只能由自行招募志愿者担任，不少居民反映：“门卫只管收停车费，安保职责形同虚设。”

此前，街道曾委托第三方机构测评，发现以当前用人成本测算，要达到群众满意的服务标准，小区物业费至少要定在2.8元，价格又远超群众可接受的范围。

去年6月，街道召开专题动员部署会，在单个小区引入市场化物业经济不可行、管理难覆盖的情况下，通过资源整合、规模运营来摊薄管理成本。按“地域相邻、管理便捷、规模适度”原则，变“分散零单”为“规模订单”，显著提升服务性价比。

7月起，街道与居委会干部开展民意沟通工作，先行实施楼道粉刷、公共晾衣架安装等12项民生微更新，让居民看到环境改善。随后，干部与志愿者分层分类上门宣讲，针对独居老人、出租户、产权单位全覆盖沟通，召开20余场解答会、协调会、征询会，帮居民算好服务对比、成本效益、长远利益“三笔账”，切实打消对“纯涨价”的顾虑。

8月底，各小区先后召开业主大会通过“团购物业”方案，物业费普遍从每月0.18元/平方米调整至0.8元或0.6元（无固定门卫），业主平均参与率92.65%，调价与选聘方案同意率超77.94%。

创新模式显著提升了老旧小区对物业公司的吸引力。10月，12个小区整合成的11.2万平方米“物业服务综合体”成功吸引5家物业竞标，保利物业成为中标单位，12月正式入驻小区。

服务提升

“团购物业”入驻以来，小区服务质量显著提升。

让居民最有感受度的，是维修响应速度显著提升。“现在，紧急维修一小时到现场，问题诉求基本不过夜；与此前维修响应滞后、诉求不能及时处置形成了鲜明改观。”刘亮亮说，尤其是入驻初期，由于小区基础设施老化严重、遗留问题“欠账”较多，维修事项非常繁重，半年来累计受理居民维修诉求超700件。

比如，储运小区房龄超过40年，由于结构整体老化，此前曾发生严重的管道堵塞。当天，物业维修团队连夜施工，对复杂建筑结构进行外科手术般的精准操作，次日清晨完成了管道疏通。

“保洁定班定点打扫，安保24小时值班，也给小区居民带来看得见的获得感。”据介绍，保利物业落实保洁、保安、保修、保绿“四保”标准，入驻后开展全域深度开荒保洁，集中清运建筑垃圾、清理楼道杂物与消防死角，拉网式疏通下水管道，彻底解决污水横溢、卫生死角等顽疾，推动基础环境养护全面标准化运行。

相应的，一套运营模式也正在形成。人员方面，12个试点小区已统一调配保洁、安保力量，搭建片区共享维修团队，不再为单个小区单独配置全套维修班组，持续减少重复用工。设备方面，全域统一物资采购、设备运维，依托保利本地现有服务网络共享后台管理资源，长期分摊行政、耗材、设备成本。

随着试点工作平稳运行，后期集中维修、环境整治的一次性大额投入将显著减少，常态化服务的人力和物料支出可实现长期可控。

物业服务质量提升，让小区居民对“质价相符”的服务越来越认可。6月底，小区物业服务期将满半年，首轮物业费的收缴工作已经开展。“物业费通常一年一交，许多居民习惯年底时交，再加上试点小区许多居民长期习惯了低价物业费甚至零物业费，居委和物业原本没对收缴情况抱有太高期待。”刘亮亮说。

令人意外的是，不到两周时间，试点小区平均收缴率已达49.7%，超预期完成首轮任务。其中，长欣新苑小区收缴率实现100%。“近期，陆陆续续每天都有几十户人家来交物业费，还有一些曾发对提价的业主，看到服务质量明显提升后对新物业赞不绝口，主动前来缴纳物业费。”

形成信任

前不久，一场特殊的端午社区市集在试点小区举办。

市集上，保利和品团队带来防滑、助行、起居辅助等全品类适老化产品，向社区居民一对一讲解，并收集居民适老化改造意愿及服务需求、建立需求台账。米面粮油、端午好物等各式性价比商品琳琅满目，也收获居民连连好评。

入驻半年来，保利物业已在试点小区累计开展15场便民市集，提供理发、义诊、生活采办等服务，居民与物业公司之间的信任感正在加强。

对居民来说，物业服务质量有保障、常态化便民活动有惊喜，是社区生活的好帮手。对物业来说，则探索了“物业+生活服务”模式，通过便民市集、适老服务、健康义诊、便民采买等增值服务，依托连片小区客流优势挖掘社区经营收益，以增值服务收益对冲基础物业服务成本，实现收支结构进一步优化。

居民参与小区治理的积极性也明显提高。通过前期的入户走访、听证会、业主大会投票以及常态化的便民市集、邻里文化活动，住宅专项维修资金、小区公共收益管理等事项实行了更加公开规范的管理，不少居民发现“等政府兜底”的想法淡了，“我的家园我做主”的意愿更强了。

采访中，还有人谈到一些意料之外的“问题”：由于试点小区普遍建设较早，物业用房配套十分薄弱，没有配备专门的物业办公、仓储用房。此前问题不显，规范化物业人员进驻后才发现：只能使用狭小门卫室和一些闲置空间，维修器械存放、居民线下接待空间受限。据介绍，针对新问题，目前街道和保利物业正在协商解决。

原标题：《老小区40多年来首次开始收缴物业费，为何引发居民广泛好评？》

栏目主编：周楠

来源：作者：解放日报 肖彤