渝开发：《资产评估报告》(重坤元评【2026】067号)

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声明 ...... 1资产评估报告摘要 ...... 2

资产评估报告 ...... 5

一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况..5

二、评估目的 ...... 10

三、评估对象和评估范围 ...... 10

四、价值类型 ...... 11

五、评估基准日 ...... 12

六、评估依据 ...... 12

七、评估方法 ...... 15

八、评估程序实施过程和情况 ...... 16

九、评估假设 ...... 18

十、评估结论 ...... 20

十一、特别事项说明 ...... 21

十二、资产评估报告的使用限制说明 ...... 23

十三、资产评估报告日 ...... 24

资产评估报告附件 ...... 26

重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告第

页声明

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定及本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及资产评估师不承担责任。本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

三、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

四、评估对象涉及的资产、负债清单由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

五、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

六、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

七、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告第

页重庆渝开发股份有限公司拟收购重庆恒诚融智投资管理有限公司持有的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司

51%的股权涉及的重庆黄葛晚渡置业发展

有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告摘要重坤元评[2026]067号重庆坤元资产评估有限公司接受重庆渝开发股份有限公司和重庆恒诚融智投资管理有限公司的共同委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对重庆渝开发股份有限公司拟收购重庆恒诚融智投资管理有限公司持有的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司51%的股权涉及的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益在2026年2月12日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：

一、评估目的：重庆渝开发股份有限公司拟收购重庆恒诚融智投资管理有限公司持有的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司51%的股权，需要对涉及重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

二、评估对象：重庆黄葛晚渡置业发展有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。

三、评估范围：重庆黄葛晚渡置业发展有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其账面值已经审计。

四、价值类型：市场价值。

五、评估基准日：2026年2月12日。

六、评估方法：资产基础法。

七、评估结论：

经资产基础法评估，重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益价值评估值为41,368.74万元，较公司股东权益账面价值41,609.74万元，评估减值241.00

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（四）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系

无。

（五）本次评估结论未考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价，也未考虑委估股权流动性对评估结论的影响。

（六）重要的利用专家工作及相关报告情况

本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值摘引自天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《专项审计报告》，评估专业人员引用审计报告过程中未对财务数据进行调整。该报告主要内容如下：

（1）审计机构名称：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）

（2）审计报告编号：天职业字[2026]13244号

（

）审计报告出具日期：

2026年

月

日

（4）审计报告结论：我们审计了重庆黄葛晚渡置业发展有限公司（以下简称“黄葛置业”）财务报表，包括2025年

月

日、2026年

月

日的资产负债表，2025年1-12月、2026年1-2月的利润表。并反映了截止基准日的财务状况审计结果、会计期间损益情况的审计结果。

资产评估专业人员依据资产评估相关执业准则的规定对其实施了分析等核查验证程序，但对相关财务报表是否公允反映评估基准日的财务状况、当期经营成果和现金流量发表专业意见并非资产评估专业人员的责任。

我们特别强调：本评估意见仅作为交易各方进行股权交易的价值参考依据，而不能取代交易各方进行股权交易价格的决定。

本报告及其结论仅用于本报告设定的评估目的，而不能用于其他目的。

根据国家的有关规定，本评估报告使用的有效期限为

年，自评估基准日2026年2月12日起，至2027年2月11日止。

以上内容摘自评估报告正文，欲了解本评估项目的全面情况和合理理解评估结论，请报告使用者在征得评估报告所有者许可后，认真阅读评估报告全文，并请关注特别事项说明部分的内容。

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重庆渝开发股份有限公司拟收购重庆恒诚融智投资管理有限公司持有的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司

51%的股权涉及的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益价值评估项目

资产评估报告重坤元评[2026]067号重庆渝开发股份有限公司、重庆恒诚融智投资管理有限公司：

重庆坤元资产评估有限公司接受双方公司共同的委托，按照有关法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对重庆渝开发股份有限公司拟收购重庆恒诚融智投资管理有限公司持有的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司51%的股权涉及的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益在2026年2月12日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人概况

（一）委托人一概况企业名称：重庆渝开发股份有限公司（以下简称“渝开发”）注册地址：重庆市南岸区江南大道2号1栋2单元52-1法定代表人：陈业注册资本：84,377.0965万元整企业类型：股份有限公司（上市、国有控股）成立日期：1992年9月8日经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：房屋销售及租赁，房地产信息咨询，从事建筑相关业务（取得行政许可后，在行政许可核定范围内承接业务），场地租赁，受重庆市城市建设投资公

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司委托实施土地整治，代办拆迁，展览场馆经营管理，承办展览会（不含对外经济技术交流会），场地租赁，停车服务，酒店管理及咨询服务，销售酒店设备及酒店用品。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

（二）委托人二概况企业名称：重庆恒诚融智投资管理有限公司（以下简称“恒诚融智”）注册地址：重庆市渝中区中山三路

号投资大厦第27-28层法定代表人：张家华注册资本：

400,000万元整企业类型：有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资）成立日期：2002年01月28日营业期限：2002年01月28日至长期经营范围：许可项目：医疗服务；投资管理；以自有资金从事投资活动；自有资金投资的资产管理服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）（不得从事吸收公众存款或变相吸收公众存款、发放贷款以及证券、期货等金融业务，不得从事支付结算、个人理财服务）一般项目：健康咨询服务（不含诊疗服务）；企业管理；企业管理咨询；非居住房地产租赁；房地产经纪；企业总部管理；土地使用权租赁；商业综合体管理服务；物业管理；建筑材料销售；建筑装饰材料销售；建筑工程机械与设备租赁；供应链管理服务；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；贸易经纪；市场营销策划；项目策划与公关服务；会议及展览服务；房地产咨询；工程管理服务；市场调查（不含涉外调查）；企业形象策划；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；信息技术咨询服务；数字创意产品展览展示服务；医院管理；护理机构服务（不含医疗服务）；养老服务，养老项目的研发、策划及管理，组织养老项目的建设及养老院的经营管理，房地产开发（按资质证书核定项目承接业务）。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

（三）被评估单位概况

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本次被评估单位为重庆黄葛晚渡置业发展有限公司（以下简称“黄葛置业”或“公司”），其基本信息如下：

1.工商登记情况

企业名称：重庆黄葛晚渡置业发展有限公司

统一社会信用代码：91500108MAD8XB3QXR

法定代表人：肖雪枫

注册资本：20,000万元人民币

企业类型：有限责任公司（自然人投资或控股的法人独资）

成立时间：2023年12月29日

营业期限：2023年12月29日至长期

注册地址：重庆市南岸区铜建村509号附31-33号（自主承诺）

经营范围：许可项目：房地产开发经营。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准）一般项目：住房租赁；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。

2.历史沿革及股权变更情况

2023年

月

日，重庆恒诚融智投资管理有限公司（更名前公司名称为“重庆颐天康养产业发展有限公司”）签署《重庆黄葛晚渡置业发展有限公司章程》，注册成立了重庆黄葛晚渡置业发展有限公司，注册资本为20,000.00万元。

截至2025年12月31日止，重庆黄葛晚渡置业发展有限公司已收到其股东缴纳的注册资本合计人民币1,000.00万元，均为股东重庆恒诚融智投资管理有限公司以货币出资1,000.00万元。

2026年1月22日，重庆恒诚融智投资管理有限公司召开董事会，会议通过将黄葛渡项目一期土地按照评估价格40,620.33万元作价出资划转至重庆黄葛晚渡置

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业发展有限公司，并于2026年2月5日完成了重庆黄葛晚渡置业发展有限公司章程变更，变更后，重庆黄葛晚渡置业发展有限公司的出资方式、出资额和出资日期如下：

截至评估基准日，重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股权结构如下所示：

3.公司主要资产概况重庆黄葛晚渡置业发展有限公司主要资产为货币资金、存货和其他流动资产，概况如下：

（1）货币资金：账面价值为904.12万元，全部为银行存款。（

）存货：开发成本账面余额40,000.41万元，未计提跌价准备，账面价值40,000.41万元。

存货为重庆黄葛晚渡置业发展有限公司拟开发的位于重庆市南岸区南坪组团D分区的“江湾一期”项目，项目土地总面积为19088.5平方米，规划建筑总面积为111213.45平方米（其中商业4330.79平方米，住宅66701.51平方米）。该项目一期已取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，截至评估基准日开始进行桩基工程。

（3）其他流动资产：账面价值为3,515.07万元，主要为黄葛渡项目增值税进项税额。

4.公司主营业务概况

重庆黄葛晚渡置业发展有限公司为房地产开发项目公司，主要从事房地产开发业务。

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5.公司组织结构、人力资源及对外投资

（1）组织结构图、人力资源重庆黄葛晚渡置业发展有限公司目前由恒诚融智代为管理，无在编人员。

（2）对外投资无。6.财务状况表及经营成果

历史年度财务状况表

金额单位：万元

注：企业2023年至2024年未发生经济事项，故无财务数据。

历史年度经营成果表

金额单位：万元

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注：企业2023年至2024年未发生经济事项，故无财务数据。上表中列示的财务数据，其中2025年12月31日、2026年2月12日数据业经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计并出具专项审计报告（天职业字[2026]13244号）。

（二）资产评估委托合同约定的其他评估报告使用人根据资产评估委托合同的约定，本资产评估报告除供委托人使用外，其他资产评估报告使用人为法律、行政法规明确规定的资产评估报告使用人。

（三）委托人和被评估单位的关系本次评估，委托人2（即重庆恒诚融智投资管理有限公司）持有被评估单位（即重庆黄葛晚渡置业发展有限公司）100%股权，委托人

（即重庆渝开发股份有限公司）拟收购委托人2持有的被评估单位51%的股权；委托人1与委托人2分别为重庆市城市建设投资(集团)有限公司的控股子公司和全资子公司。

二、评估目的

重庆渝开发股份有限公司拟收购重庆恒诚融智投资管理有限公司持有的重庆黄葛晚渡置业发展有限公司51%的股权，需要对涉及重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考依据。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象

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重庆黄葛晚渡置业发展有限公司于评估基准日的股东全部权益价值。

（二）评估范围重庆黄葛晚渡置业发展有限公司于评估基准日的全部资产及负债，其账面值已经审计，其中总资产账面价值44,419.61万元，总负债账面价值2,809.87万元，所有者权益账面价值41,609.74万元。各类资产及负债的账面价值见下表：

资产评估申报汇总表

金额单位：万元

具体范围详见经重庆黄葛晚渡置业发展有限公司申报并签章确认的资产评估申报表。1.委托人和被评估单位已承诺委托评估对象和评估范围与经济行为所涉及的评估对象和评估范围一致，且业经天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具天职业字[2026]13244号专项审计报告。

2.企业申报的表外资产的情况

无。

四、价值类型

本次评估价值类型为市场价值，本报告书所称市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

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五、评估基准日评估基准日是2026年

月

日。评估基准日是由委托人确定的，与资产评估委托合同约定的评估基准日一致。

六、评估依据

本次评估工作中所遵循的法律法规依据、评估准则依据、资产权属依据和评估取价依据为：

（一）经济行为依据

1.《委托评估函》；

2.《关于发起收购重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股权项目立项的请示》及签报单。

（二）法律法规依据

3.《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第

号）；

4.《中华人民共和国公司法》（2023年12月29日第十四届全国人民代表大会常务委员会第七次会议修订通过）；

5.《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；

6.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；

7.《中华人民共和国企业所得税法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正）；

8.《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修订）；

9.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修订）；

10.《中华人民共和国增值税法》（2024年12月25日第十四届全国人民代表大会常务委员会第十三次会议通过，自2026年1月1日起施行）；

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11.《中华人民共和国增值税法实施条例》（中华人民共和国国务院令第826号，自2026年1月1日起施行）；12.《国有资产评估管理办法》（国务院令第

号，2020年

月

日国务院令第732号修订）；

13.《国有资产评估管理办法实施细则》（原国家国有资产管理局发布的国资办发[1992]36号）；

14.《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）；

15.《企业国有资产监督管理暂行条例》（国务院令

号，国务院令第

号、第709号修订）；

16.《企业国有资产评估管理暂行办法》（2005年国务院国资委第12号令）；

17.《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权[2006]274号）；《关于企业国有资产评估报告审核工作有关事项的通知》（国资产权[2009]941号）；

18.《企业国有资产评估项目备案工作指引》（国资发产权[2013]64号）；

19.重庆市国有资产监督管理委员会《重庆市企业国有资产评估项目备案管理办法》；

20.《关于进一步规范企业国有资产交易监督管理的通知》（渝府办发[2017]19号）；

21.《重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻企业国有资产交易监督管理办法有关问题的通知》（渝国资〔2018〕

号）；

22.其它相关的法律法规文件。

（三）评估准则依据

1.《资产评估基本准则》（财资[2017]43号）；

2.《资产评估职业道德准则》（中评协[2017]30号）；

3.《资产评估执业准则――资产评估程序》（中评协[2018]36号）；

4.《资产评估执业准则――资产评估报告》（中评协[2018]35号）；

5.《资产评估执业准则――资产评估委托合同》（中评协[2017]33号）；

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6.《资产评估执业准则――资产评估档案》（中评协[2018]37号）；

7.《资产评估执业准则――利用专家工作及相关报告》（中评协[2017]35号）；8.《资产评估执业准则――资产评估方法》（中评协[2019]35号）；

9.《资产评估执业准则――企业价值》（中评协[2018]38号）；

10.《资产评估执业准则――不动产》（中评协[2017]38号）；11.《企业国有资产评估报告指南》（中评协[2017]42号）；

12.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）；13.《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）；

14.《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）。

（四）资产权属依据

1.公司章程、营业执照、资质证书；2.不动产权证；

3.建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证；4.其他权属文件。

（五）评估取价依据

1.被评估单位提供的《资产评估申报表》；2.被评估单位提供的《黄葛渡(江湾)一期项目可行性研究报告》；3.被评估单位提供的代建代销方――成都龙湖龙智造工程建设管理有限公司《黄葛渡（江湾）一期项目产品定位报告》；

4.被评估单位提供的财务报表、有关协议、合同、发票等财务资料；

5.评估专业人员通过WIND、同花顺查询获得的数据；

6.国家、行业有关部门发布的报告、统计资料及价格信息资料；7.评估基准日银行贷款市场报价利率（LPR）及外汇汇率；

8.评估专业人员现场勘察、市场调查收集的相关资料；9.与此次资产评估有关的其他资料。

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七、评估方法

（一）评估方法简介企业价值评估基本方法包括资产基础法、收益法和市场法。企业价值评估中的资产基础法也称成本法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。收益法是从企业获利能力的角度衡量企业的价值，建立在经济学的预期效用理论基础上。

企业价值评估中的市场法，是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比较，确定评估对象价值的评估方法。市场法常用的两种具体方法是上市公司比较法和交易案例比较法。

（二）评估方法的选择

被评估单位为房地产开发项目公司，项目公司目前仅处于初期基础工程阶段，且后续能否拿地也存在较大不确定性，公司的未来收益及风险不能合理量化，因此不适用收益法评估。公开市场缺少类似股权交易案例，A股市场虽有房地产开发上市公司，但在业务结构、经营模式、企业规模、资产配置和使用情况、成长性、经营风险、财务风险等方面均与公司相差较大，因此不适用市场法评估。被评估单位提供了基准日资产负债清单，可以采用资产基础法进行评估。

综上所述，本次评估选用资产基础法进行评估。

（三）具体评估方法介绍

本企业价值评估中的成本法又称资产基础法，是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础，合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估方法。各类资产及负债的评估过程说明如下：

1．流动资产及负债的评估

流动资产包括货币资金、存货、其他流动资产；负债包括其他应付款。

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（1）货币资金：为银行存款，通过核实银行对账单、银行函证等，以核实后的价值确定评估值。

（

）存货

存货为重庆黄葛晚渡置业发展有限公司拟开发的位于重庆市南岸区南坪组团D分区的“江湾一期”项目，项目土地总面积为19088.5平方米，规划建筑总面积为111213.45平方米（其中商业4330.79平方米，住宅66701.51平方米）。该项目一期已取得《建设用地规划许可证》及《建设工程规划许可证》，截至评估基准日，开始进行桩基工程。

评估基准日对已动工已取得土地使用权的建设项目，考虑到项目已独立取得当地规划部门审定的规划建设指标，项目持续开发，同时周边开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，采用假设开发法进行评估。评估方法如下：

开发成本评估值＝续建完成后的产品销售价值－续建成本－管理费用－销售费用－税金及附加－应补（退）土增税－应扣除利息－应扣除利润－企业所得税

（3）其他流动资产：其他流动资产主要为黄葛渡项目一期增值税进项税额。评估专业人员通过了解企业适用的税种、税率、税额以及缴费的费率等核实企业的纳税申报表，并以核实后账面值作为评估值。

（

）负债：各类负债在查阅核实的基础上，根据评估目的实现后的被评估企业实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。对于负债中并非实际需要承担的负债项目，按零值计算。

八、评估程序实施过程和情况

根据国家有关部门关于资产评估的规定和会计核算的一般原则，依据国家有关部门相关法律规定和规范化要求，按照与委托人签订的资产评估委托合同约定的事项，重庆坤元资产评估有限公司业已实施了对委托人提供的法律性文件与会计记录以及相关资料的验证审核，按被评估单位提交的资产清单，对相关资产进行了必要的产权查验、实地察看与核对，进行了必要的市场调查和交易价格的比较，以及财务分析和预测等其他有必要实施的资产评估程序。资产评估的详细过程如下：

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1.接受委托及准备阶段

（1）重庆坤元资产评估有限公司于2026年2月接受委托人的委托，从事本资产评估项目。在接受委托后，重庆坤元资产评估有限公司即与委托人就本次评估目的、评估对象与评估范围、评估基准日、委托评估资产的特点等影响资产评估方案的问题进行了认真讨论。

（

）根据委托评估资产的特点，有针对性地布置资产评估申报明细表，并设计主要资产调查表等，对委托人参与资产评估配合人员进行业务培训，填写资产评估清查表和各类调查表。

（3）评估方案的设计依据了解资产的特点，制定评估实施计划，确定评估专业人员，组成资产评估现场工作小组。

（

）评估资料的准备收集和整理评估对象市场交易价格信息、主要资产市场价格信息、评估对象产权证明文件等。

2.现场清查阶段

（1）评估对象真实性和合法性的查证根据委托人及被评估单位提供的资产和负债申报明细，评估专业人员针对实物资产和货币性债权和债务采用不同的核查方式进行查证，以确认资产和负债的真实准确。

对货币资金，我们通过查阅日记账，审核银行对账单及函证等方式进行调查。对房地产开发企业的存货，评估专业人员查阅土地使用权出让合同、相关协议、产权证明等，以确定资产的真实性；对存货中的前期费用，查阅了相关的合同发票等，从而确定资产的真实性。

对债权和债务，评估专业人员采取核对总账、明细账、抽查合同凭证等方式确定资产和负债的真实性。

（2）资产实际状态的调查

对存货中的开发项目，通过现场勘查，了解具体项目构成、开工时间、预计

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页工期、工程进展状况、工程各项支出等情况。

（3）实物资产价值构成及业务发展情况的调查根据被评估单位的资产特点，调查其资产价值构成的合理性和合规性。重点核查存货账面金额的真实性、准确性、完整性和合规性。查阅了有关会计凭证、会计账簿以及相关合同等资料。

3.选择评估方法、收集市场信息和估算过程评估专业人员在现场依据针对本项目特点制定的工作计划，结合实际情况确定的作价原则及估值模型，明确评估参数和价格标准后，参考企业提供的历史资料开始评定估算工作。

4.评估汇总阶段

（1）评估结果的确定依据重庆坤元资产评估有限公司评估专业人员在评估现场勘察的情况以及所进行的必要的市场调查和测算，确定委托评估资产的资产基础法结果。（

）评估结果的分析和评估报告的撰写按照重庆坤元资产评估有限公司规范化要求编制相关资产的评估报告书。评估结果及相关资产评估报告按重庆坤元资产评估有限公司规定程序进行复核后，由项目组完成并提交报告。

（

）工作底稿的整理归档

九、评估假设

（一）一般假设：

1.交易假设：假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

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3.持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

4.企业持续经营假设：是将企业整体资产作为评估对象而作出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。

（二）其他评估假设：

1.假设开发项目在建设过程中按现有的规划、设计文件标准、可行性研究报告、国家和地方有关收费标准执行，项目费用的支付符合现行的有关合同、协议、文件及有关部门规定的费用标准。产权持有人初步制定的各项目开工、竣工进度计划顺利实施，并按企业预期目标实现销售收入。预测年限内将不会遇到重大的账款回收方面的问题（即坏账情况）。

2.本次资产评估结论计算过程中涉及开发项目的建筑面积、容积率等参数，因项目尚未建成，以相关建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、经济技术指标书等批准面积为准。

3.本次评估假设开发的项目能按计划顺利开发完成和能如期实现工程的竣工验收并如期交房。本次测算资产价值时，未考虑可能出现的工程质量问题、工期延后所产生的成本增加及或有负债对评估结果的影响。

4.本次资产评估结论计算过程中涉及的项目建设规划安排以及价格标准，均系基于评估基准日的市场状况做出，若基准日后由于宏观政策以及其他原因引致的市场状况发生变化而使产权持有人随之做出经营策略和计划的调整，本次资产评估结论不成立。

5.本次预测采用的项目目标动态成本及后续工程支出为评估人员参考公开渠道能够查询的信息，参考企业提供的可研《黄葛渡(江湾)一期项目可行性研究报告》预计，评估人员抽取企业已经签订的主要工程合同进行分析，用以验证成本和支出的合理性。但项目实际结算金额与企业预估工程成本可能存在差异，最终应以

重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告第

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实际结算金额对评估结论进行调整。本次预测假设未来的建设成本均能按企业预计取得相应的增值税专用发票。

6.本次在采用假设开发法进行预测时，由于项目收入、成本、税金、费用等均为预计数据，若项目实际企业所得税、土地增值税汇算金额与预估金额不一致，应以项目实际企业所得税、土地增值税汇算金额对评估结论进行调整。

7.未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

8.假设产权持有人提供的历年财务资料所采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致。

9.本次评估假设企业历史年度缴纳的税费，超过实际发生数时，企业可以得到差额退还。

10.无不可抗力或其他不可预见因素对评估价值的实现造成重大影响。

评估专业人员根据运用资产基础法对企业进行评估的要求，认定这些假设条件在评估基准日时成立，并根据这些假设推论出相应的评估结论。如果未来经济环境发生较大变化或其它假设条件不成立时，评估结果会发生较大的变化。签字资产评估师及本评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论截至评估基准日，重庆黄葛晚渡置业发展有限公司总资产账面价值44,419.61万元，总负债账面价值2,809.87万元，净资产账面价值41,609.74万元。采用资产基础法评估后的总资产评估值为44,178.61万元，负债评估值为2,809.87万元，净资产评估值为41,368.74万元，评估减值

241.00万元，减值率

0.58%。评估汇总情况详见下表：

资产评估结果汇总表

单位：万元

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（1）审计机构名称：天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）

（2）审计报告编号：天职业字[2026]13244号（

）审计报告出具日期：

2026年

月

日

（4）审计报告结论：我们审计了重庆黄葛晚渡置业发展有限公司（以下简称“黄葛置业”）财务报表，包括2025年12月31日、2026年2月12日的资产负债表，2025年1-12月、2026年1-2月的利润表。并反映了截止基准日的财务状况审计结果、会计期间损益情况的审计结果。

（七）权属资料不全面或者存在瑕疵的情形

无。

（八）资产评估程序受限情况、处理方式及其对评估结论的影响

无。

（九）评估资料不完整的情形

无。

（十）评估基准日存在的法律、经济等未决事项

无。

（十一）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系

无。

（十二）评估基准日至评估报告日之间可能对评估结论产生影响的期后事项

自评估基准日至评估报告出具日，不存在其他影响评估前提和评估结论而需要对评估结论进行调整的重大事项。

（十三）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形

无。

（十四）其他事项

1、江湾项目一期的土地使用权为公司股东―重庆恒诚融智投资管理有限公司以增资的方式投入。截止评估基准日《建设用地规划许可证》、《建设工程规

重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告第

页

划许可证》尚未办理权利人变更手续，本次评估未考虑该事项对评估结论的影响。

2、截至评估基准日，被评估单位名下无交纳社保的职工及公司专属办公场地。经恒诚融智相关人员介绍，由恒诚融智无偿提供人员、办公设备和办公场所供被评估单位经营使用。本次评估未考虑前述事项限制对评估结论的影响。

3、截至评估基准日，江湾一期项目存在部分工程合同为重庆恒诚融智投资管理有限公司签订。据重庆恒诚融智投资管理有限公司介绍后续将变更合同主体至被评估单位。本次评估未考虑合同主体变更事项对评估结论的影响。

十二、资产评估报告的使用限制说明

（一）本评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

（三）除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

（四）资产评估报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

（五）本评估报告需提交国有资产监督管理部门或者企业有关主管部门审查，备案后方可正式使用。

（六）本评估报告的全部或者部分内容被摘抄、引用或者被披露于公开媒体，需评估机构审阅相关内容，法律、法规规定以及相关当事方另有约定除外。

（七）本评估报告所揭示的评估结论仅对本项目对应的经济行为有效，资产评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，即评估基准日2026年2月12日至2027年2月11日止。当评估目的在有效期内实现时，要以评估结论作为价值的参考依据（还需结合评估基准日的期后事项的调整）。超过一年，需重新进行资产评估。

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十三、资产评估报告日资产评估报告日为2026年

月

日。

重庆黄葛晚渡置业发展有限公司股东全部权益价值评估项目资产评估报告第

页资产评估报告附件

一、与评估目的相对应的经济行为文件（复印件）

二、被评估单位审计报告（复印件）

三、委托人和被评估单位法人营业执照副本（复印件）

四、委托人和被评估单位承诺函

五、评估对象涉及的主要权属证明资料（复印件）

六、签字资产评估师承诺函

七、资产评估机构备案文件或者资格证明文件（复印件）

八、资产评估机构法人营业执照副本（复印件）

九、签字资产评估师资格证明文件（复印件）

十、资产评估委托合同（复印件）

十一、资产评估汇总表及明细表

(有效期至2026-04-30日止)

(有效期至2026-04-30日止)

打印时间：2025年04月09日

(有效期至2026-04-30日止)

(有效期至2026-04-30日止)

打印时间：2025年04月09日

共12页第2页

共12页第4页

货币资金评估汇总表评估基准日： 2026年02月12日

表3-1

被评估单位（或者产权持有单位）：重庆黄葛晚渡置业发展有限公司金额单位：人民币元

编号科目名称账面价值评估价值增减值

增值率%

备注

3-1-1现金

- - -

3-1-2银行存款

9,041,226.57 9,041,226.57 - -

3-1-3其他货币资金

- - -

合 计

9,041,226.57 9,041,226.57 - -

被评估单位（或者产权持有单位）填表人：戴银江评估人员：周媛、张洲填表日期： 2026年03月01日

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共12页，第6页

共12页，第7页

共12页，第8页

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流动负债评估汇总表评估基准日： 2026年02月12日

表

被评估单位（或者产权持有单位）：重庆黄葛晚渡置业发展有限公司金额单位：人民币元编号科目名称账面价值评估价值增值额

增值率%

5-1短期借款

- - -

5-2交易性金融负债

- - -

5-3衍生金融负债

- - -

5-4应付票据

- - -

5-5应付账款

- - -

5-6预收款项

- - -

5-7合同负债

- - -

5-8应付职工薪酬

- - -

5-9应交税费

- - -

5-10其他应付款

28,098,706.21 28,098,706.21 - -

5-11持有待售负债

- - -

5-12一年内到期的非流动负债

- - -

5-13其他流动负债

- - -

流动负债合计

28,098,706.21 28,098,706.21 - -

被评估单位（或者产权持有单位）填表人：戴银江评估人员：周媛、张洲填表日期： 2026年03月01日

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其他应付款评估汇总表评估基准日： 2026年02月12日

表5-10

被评估单位（或者产权持有单位）：重庆黄葛晚渡置业发展有限公司金额单位：人民币元

编号科目名称账面价值评估价值增减值

增值率%

5-10-1应付利息

- - -

5-10-2应付股利

- - -

5-10-3其他应付款

28,098,706.21 28,098,706.21 - -

合 计

28,098,706.21 28,098,706.21 - -

被评估单位（或者产权持有单位）填表人：戴银江评估人员：周媛、张洲填表日期：

2026年

月

日

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