深度研究丨新政满月：北京五环外放量提速，上海外环外有待发酵

（来源：丁祖昱评楼市）

分享一个研报

大家好，我是丁祖昱。

京沪新政满月，数据摆出来，结论很清晰：这一轮，北京赢了，上海还在等。

北京干了一件最狠的事——五环外不限套数，把"不能买"变成"能买"。这不是降门槛，是创造需求。效果直接：五环外新房日均成交涨22.9%，认购率从14.2%飙到59.1%，近三倍。注意那个两周时滞，政策先给资格，第三周才爆发，说明信心是慢慢回来的。

上海呢？首付20%降到15%，加个以旧换新补贴，省的是几万块前端资金，是"加速"不是"创造"。结果外环外成交反降5.3%，均价跌8.7%。更关键的是供应结构——新政后入市的都是非新规加推，好盘断档，客流没东西接。

一句话：释放资格比降低门槛有力得多。但两地二手房都在告诉我们同一件事——挂牌冲、成交滞后，置换的"卖"端才是真堵点。北京看金九银十，上海得等到四季度新规盘集中入市。政策能给信心，最终买单的，还是产品。