老房子这样变成“好房子”

（来源：邯郸晚报）

铝合金门窗、明亮的电梯，每次回到这栋簇新的四层小楼，湖南长沙市雨花区湘农桥社区二区9栋居民周伟总会多看几眼。曾经的9栋建于1975年，年久失修，经专业机构检测，确定为C级危房。2023年6月，长沙市出台进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见，9栋通过自主更新、原拆原建，变了模样。

目前，我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。今年的政府工作报告提出“坚持城市内涵式发展”“高质量推进城市更新”。“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》。

政府引导 居民协商

今年67岁的周伟在9栋住了32年，老楼早已刻满岁月风霜。“老楼用的预制板，时间长了就漏水。没有电梯，我们年纪大了，上下楼很不方便。”周伟说。

长沙出台进一步加快推进城镇危旧房屋改造工作的实施意见后，起初，居民们以为是政府主导重建。后来仔细了解，是以业主为实施主体，靠大家自主协商、共同决策、自筹资金，再引入项目建设单位，难度可想而知。

周伟不想放弃，他和其他几位热心居民挨家挨户听意见：有的经济困难，一时出不起钱；有的已不在楼里住，不愿花钱；有的想等政府拆迁，得一笔拆迁款……

“我们一起算算账，算清了再作决定不迟。”周伟耐心说服有疑虑的住户。几笔账算得实实在在，居民的感受真真切切，改造共识逐渐达成。

在广州，花都区集群街2号楼的房龄已近50年，是D级危房。“老房子不具备征收条件，又租不出去、卖不上价，不如大家集资，拆了重建。”居民中的老党员徐耀通提议，不少居民也动了心。收到部分居民意见后，花都区相关部门讨论认为，这一更新思路符合城市发展转型趋势，可以尝试。业主们最终达成一致，决定原拆原建。

然而，居民各有各的考量，持不同意见的情况仍在所难免。遂宁船山区介福东路106号居民陈晓玉就遇到这一难题。“老楼住了35年，是D级危房，许多住户盼着住新房。2024年8月征求意见时，有个别住户始终不同意。”陈晓玉坦言，实在没办法，同意重建的居民只好联合出资，购买不愿参与原拆原建住户的房子，这才让项目得以实施。

居民出资 政府支持

老旧住房自主更新，如何实施？

2024年8月底，经居民推选，陈晓玉等5人当选介福东路106号自主改造委员会委员，委员会代表全体房屋所有权人发起和开展改造工作。经住建部门、街道办遴选推荐，自主改造委员会选定遂宁兴船实业有限公司作为项目代办代建实施单位。当年9月21日，自主改造协议签订。

协议签订后，开始筹集建房款。经测算，介福东路106号改造总投资约2000万元，其中居民出资900多万元，其余由船山区和兴船公司统筹解决。“改造过程中，公司先行垫付所有资金，居民分4次缴纳资金。”兴船公司工程建设管理部负责人廖均介绍。“居民出资后，剩余的1000多万元通过财政补助、地方政府专项债券和房屋资产运营来补足。”廖均告诉记者。

在广州，集群街2号楼改造项目的设计、监理、测量等费用由花都区政府补贴，居民出资占大头。“整体算下来，居民筹资800多万元，政府补贴约60万元。”徐耀通说。

在长沙，按照当地城镇危旧房屋改造工作实施意见，市、区两级财政按1∶1比例，对C、D级危房拆除重建项目进行奖补。

先行先试 多措并举

居民达成共识，资金筹集到位，报批报建随即启动。重要一步，是办理建设用地规划许可证。

与一般商业开发项目不同，采取拆除重建方式改造危旧房，不涉及调整土地用途和新增土地，因此花都区对此免予办理供地手续。可进入建筑方案设计环节时，难题出现了。“经测算，在总户数不变的前提下，集群街2号楼基底面积需增加31.21平方米，建筑面积增加120.33平方米，建筑高度增加0.48米。”广州市规划和自然资源局花都区分局局长李文伟说，新房既会长“高”，也会长“胖”，与技术规定存在冲突，后续规划报建很难推进。

花都区委和区政府高度重视，将集群街2号楼纳入广州北站东侧老旧小区微改造试点，研究出台《广州北站东侧老旧小区成片连片微改造项目危旧房屋拆除重建试点方案》。“方案明确允许适度增加建筑面积，适当增设公共活动空间和公共服务配套设施。”徐耀通说，对住宅合理增加的面积，居民补缴土地出让金后，可获得不动产权证，“房子面积大了，功能合理了，还装上了电梯，住着更舒服。”

因地制宜 优化设计

老房子变“好房子”，设计很重要。

集群街2号楼设计启动之初，设计团队就把改善房子不合理布局作为重中之重。广东省建筑设计研究院集团股份有限公司建筑创作院副院长蔡淳镔提到，户型按国家标准《住宅设计规范》重新设计，厨卫面积和设计均达到规范要求。

在长沙，湘农桥社区二区9栋通过重建优化，在房屋建筑面积不变的情况下，得房率由原先的七成左右提升至95%以上，户型也更加周正，居住体验明显改善。

随着首批项目成功“打样”，自主更新、原拆原建模式由点及面、逐步推广，更多群众的美好生活愿景正在照进现实。据《人民日报》