君豪物业贺雪琴：剖析旧小区物业难题，探寻有效解决路径

君豪物业董事长贺雪琴指出，物业管理伴随国家房地产业，特别是住宅产业的发展而兴起。当生活水平提升，人们越发重视生活质量与居住环境的维护，期望小区整洁、环境优美、生活便利且安全无忧。依据政府规定，新建小区需实行物业管理，然而旧小区在推行过程中却困难重重。

居民观念方面，长期受计划经济体制下住房福利制度影响，许多居民存有无偿享受服务的传统观念。习惯了单位房产管理部门或房管所管房模式，认为物业管理就是多收钱，即便收费也应由单位承担，住房消费意识淡薄。比如一些老旧单位家属院，居民仍觉得住房管理就该单位负责，对物业管理收费极为抵触。

硬件条件上，旧小区建设初衷主要是解决住房困难，规划简单。随着生活水平提高，硬件设施不足凸显，像绿化面积小、机动车停车位匮乏、体育健身设施和文化活动空间有限等。例如某老旧小区，绿化仅占极小区域，车辆乱停乱放现象严重，居民缺乏活动场所。

产权形式多样是旧小区的普遍特点，住房产权有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居承租房、居民承租房等，产权人包括居民个人、房管局、各类单位产权人、公共设施产权人、托管房及二手房产权人等。不同产权主体利益诉求不同，增加了管理难度。

多头物业管理现象也较为突出，由于产权形式多样，小区常出现多家物业管理单位同时管理不同物业的情况，如单位自管房物业管理公司、房管局直管公房物业管理公司、社区管理单位、居委会、市政设施单位、商业网点单位等。各管理单位职责不清，易出现管理真空或重复管理。

基础设施改造资金缺口大，旧小区实施物业管理需对基础设施进行改造，如小区封闭、绿化美化、道路修整等，所需资金少则几十万，多则上百万甚至上千万。资金来源成为困扰物业管理实施的关键问题。

物业管理收费困难，即便在已实施物业管理且水平较好的小区也普遍存在。旧小区经物价部门核准的最低收费标准为每平方米0.15元，普通小区全年收费总额120元，但很多物业管理公司只能收到30%左右。

管委会作用发挥受限，实施物业管理的小区虽成立了物业管理委员会或业主委员会，但受多种因素影响难以发挥应有作用。产权单位怕出资整治环境或承担经济责任，不愿参加业主委员会，已参加的个人甚至要求退出。业主委员会还存在越权或不能充分履职的情况。

社区管理与物业管理存在矛盾，部分社区委员会以赢利为目的，与物业管理企业争夺项目，将政府补贴专项资金据为己有进行专项管理，还出租小区经营用房开展商业活动，对小区绿化、卫生、保安造成不良影响。