土地“临期续期”破局，天津南开大悦城续期16年

（来源：AdvancedForum）

关于土地续期的讨论，公众号已有过多篇文章：

关于土地续期，业内有一个观点是：政府决策需具备合理性，土地续期只能临期续期。

7月29日，天津南开大悦城公募REIT招募书挂网，招募书披露，项目地块原使用权期限为2000年-2050年。今年7月3日，项目公司与天津规自局签署了土地使用权转让合同，用地使用权出让期限续期满40年，出让期限截止日期至2066年6月23日。

公司于2026年7月3日与天津市规划和自然资源局就津南南2000-094号地块签订《天津市国有建设用地使用权出让合同补充合同(五)》，就宗地中B、C地块商业用地国有建设用地使用权出让期限续期满40年并补缴土地出让价款。

7月3日，天津规自局官网就此事项做了公示，明确使用权期限截止至2066年。

根据公示内容和招募书披露，项目不是在原土地出让合同到期节点（2050年）续接，是按照现在的时间节点起算，出让40年使用权（2026-2066年）。

这种方式有效的规避了前述“合理性”的问题，不是现在出让20多年后的土地使用权，是按照现在的市场评估价把40年用地使用权重新出让一次。。

关于续期地价标准，笔者多方了解，天津存在续期政策，但文件性质为“非公开”，无法从公开渠道获取。非官方渠道（不一定准确）获知的计算方式是根据评估价计算新出让地价，原土地合同剩余的年限折现，新的总地价减去原来剩余地价就是需要补缴的地价。

也就是说，可能对于大悦城而言，要补的地价不仅仅是2050-2066年这一段的续接地价（按全额计算），还有2026-2050年间的差额地价（按价差计算，和26年前对比大概率需要补缴）。

所以这种续期方式虽然可以解决合理性问题，但企业要付出“差额地价”的代价。至于这个“代价”是否值得，企业还是需要“算账”。

做一个简单粗暴的“粗算”，根据招募书披露，天津大悦城估值65.01亿元，运营净收益加回资本性支出的资本化率为5.41%。续期前天津大悦城剩余期间为24年，如对标成都大悦城，Caprate取值6.4%，估值应为55亿元左右，相差约10亿。

可以理解为续期给天津大悦城带来的估值增长是10亿元，如果补缴的地价低于10亿元，续期就是值得的。

根据天津市2022年颁布的城镇基准地价，天津大悦城所处区域土地级别为1级，自持商业楼面基准地价为7,446元/㎡，恰好为天津自持商业基准地价最高的区域。

假设出让地价等于基准地价（注意是假设），按照地面商业建筑面积16.03万㎡（未找到计容建面，商业建面与计容建面相近）概算，地价为11.94亿元，再扣减第一份土地出让合同中土地剩余年限折现，补缴地价大概率低于10亿元。

需再次说明，以上很多信息仅为推测，不一定准确。

天津大悦城的续期方式具备示范效应，虽然对于算账不是那么“完美”，但也是探索出了新的解决路径。