野村：地产下行中两大结构性变化 · 强化现房销售、按揭延至40年 · 对消费提振有限

（来源：合纵观察）

野村（Nomura）8月29日发布中国地产研报，解读8月28日新出台的房地产支持政策，点出两大结构性变化。• 强化现房销售：预售需主体结构封顶，首付/按揭全额入监管账户，逾期交付可退款• 按揭延至40年：月供压力下降，但贷款周期总利息上升• 开发商承压：现金回流变慢，项目IRR下行；需求被挤向二手房• 受益者贝壳：评级买入，目标价23.6美元（DCF，WACC 10.7%、长期增长5.5%）• 对消费影响有限：难扭转房价与收入预期，短期情绪难反转8分钟讲清楚地产下行中的结构性政策拐点。