中金普洛斯REIT二季度运营稳步提升，长期配置价值逐步显现

经过近年市场调整与存量优化，仓储物流行业发展趋势逐步从增量扩张转向存量提质的中长期发展阶段。中金普洛斯REIT是国内“首发+扩募”双首批公募REITs之一、上交所首支仓储物流REIT，截至二季度报告期末持有10处仓储物流园，建筑面积近116万平方米，致力于打造仓储物流行业标杆，为投资者创造可持续的长期价值。

中金普洛斯REIT二季度报告显示，底层资产出租率、租金水平稳步提升，现金流供给稳定，产品分派率保持较高水平。在当前低利率市场环境，为长期配置型资金提供投资选择参考。

一、运营基本面稳步提升，夯实现金流基础

2026年上半年宏观消费与物流需求稳步回暖，为仓储物流行业复苏筑牢根基。国家统计局、国家邮政局数据显示，2026年上半年全国社会消费品零售总额同比增长1.3%，其中网上商品零售额增长4.8%，占比稳定在25.6%；全国快递业务量（不含邮政集团包裹业务）同比增长5.0%，总量达1,004亿件。

2026年二季度，中金普洛斯REIT整体经营质效持续提升。基金本期总收入约9,681.59万元，其中基金持有的项目公司实现租金及物业管理服务费收入约9,638.09万元，剔除公允价值变动损益影响后的息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率为64.07%，处于行业相对较高水平。

依托普洛斯专业化运营体系，项目市场化招商成效显著。截至二季度末，中金普洛斯REIT仓储园区整体平均出租率升至92.34%，较一季度末提升5.62个百分点，租金收缴率达106.46%，租户结构相对分散稳定，有助于平滑行业周期波动风险。

二、持续高比例收益分配，提供优质投资选择

中金普洛斯REIT上市以来，累计完成16次收益分配。2023年至2025年市值口径分派率连续三年超过5%，历史可供分配金额兑现比例接近100%。二季度本基金实现可供分配金额约7,244.53万元，期末年化现金流分派率达6.20%。

注：年化现金流分派率=截至报告期末本年累计可供分配金额/报告期末市值/报告年初至期末实际天数*本年总天数。

在当前低利率市场环境下，对比十年期国债、银行理财等传统固收品类，中金普洛斯REIT持续、稳定的高比例收益分配，为长期配置型资金提供优质投资选择。

三、核心区域高标仓布局，扩宽长期成长空间

中金普洛斯REIT目前持有的10处仓储物流园分布在京津冀、长三角、粤港澳、环渤海、成渝五大核心经济圈，超三分之二资产坐落在一线城市及周边核心优势区域，为资产的运营形成有效支撑。

依托成熟扩募机制，中金普洛斯REIT持续储备核心城市优质仓储资产，未来有望通过扩募持续扩大资产规模，力争实现租金与收益分配长期稳步增长。

四、展望：行业基本面修复，产品价值持续释放

仓储物流REITs板块估值经调整后底部特征逐步显现、基本面修复回暖、行业中长期具备一定增长空间。

今年二季度以来，国内首批4只跟踪中证REITs全收益指数的公募基金获批，并于7月正式发行。作为指数成份券，中金普洛斯REIT获上述基金投资覆盖，有助于进一步扩大其投资者范围、提升交易流动性及增强市场关注度。

风险提示：本基金为R3（中风险）产品，适合风险承受能力C3以上（含C3）的投资者购买。本基金为公开募集不动产投资信托基金（REITs），采用“公募基金+ABS+项目公司”的产品结构，与投资股票或债券的公募基金具有不同风险收益特征。本基金大部分资产最终投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起本基金价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大损失而影响基金价格的风险。本基金存续期封闭式运作，不开放申购与赎回，只能在二级市场交易，具有一定流动性风险。投资本基金的各项风险，包括与公募基金相关的风险和与不动产项目相关的风险等详见招募说明书等法律文件。可供分配金额测算是在预测的假设前提与限制条件下编制，所依据的各种假设具有不确定性。若预测假设与限制条件发生变化，将会对可供分配金额测算的结果产生影响。预测现金流分派率并非基金管理人向投资者保证本金不受损失或者保证其取得最低收益的承诺。投资有风险，基金管理人不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资本基金业务前，应仔细阅读基金合同、招募说明书等法律文件，熟悉公开募集不动产投资信托基金（REITs）相关规则，充分了解本基金的风险收益特征和产品特性，认真考虑本基金存在的各项风险因素，并根据自身的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素充分考虑自身的风险承受能力，在了解产品情况及销售适当性意见的基础上，理性判断并谨慎作出投资决策，独立承担投资风险。本材料中观点仅供参考，不构成对于投资人的任何实质性建议或承诺，也不作为任何法律文件。市场有风险，投资须谨慎。