中信建投基金在京举办四只公募REITs联合调研座谈

（来源：新华财经 王菁 中信建投基金微管家）

基金管理人首次将四只产品集中面向投资者进行沟通，也被视为REITs管理人从“单兵作战”向“平台化运营”探索的一次实践。

新华财经北京7月28日电（王菁）中信建投基金管理有限公司28日在北京举行旗下四只公募REITs产品的联合调研座谈活动，覆盖新能源、产业园区及商业不动产三大资产领域。这是该基金管理人首次将四只产品集中面向投资者进行沟通，也被视为REITs管理人从“单兵作战”向“平台化运营”探索的一次实践。

座谈会上，四只产品的底层资产运营情况及管理思路逐一呈现。

新能源板块：海上风电与陆上风电各显韧性

中信建投国家电投新能源REIT是全国首单央企新能源公募REIT，亦是首单海上风电REIT，底层资产为江苏盐城滨海北H1、H2海上风电项目，总装机50万千瓦。据管理人介绍，今年上半年项目机组可利用率维持在99.56%高位，依托“机制电量+年度交易”及江苏省差价结算政策，有效缓冲了风资源波动与电价改革的影响。截至6月末，该基金后复权价较发行价上涨32.96%，累计分红超22.6亿元，扩募筹备有序推进。

中信建投明阳智能新能源REIT底层为河北黄骅与内蒙古克旗两座陆上风电场，分属不同电网区域，形成跨区域互补。二季度，在区域风速整体偏弱的背景下，基金可供分配金额仍同比增长7.63%，实现营业收入4049.10万元，净利润1283.74万元。期间收回历史国补补贴2368.89万元，同时蒙东电力现货市场运行后取消调峰辅助服务费，克旗项目同比减支247.63万元，部分对冲了电价下行压力。按二季度末测算，年化分派率为4.55%，若计入国补保理回款可达11.01%。

产业园区：坚守长期价值，展现经营韧性

中信建投沈阳国际软件园REIT二季度面临孵化器政策到期与市场化租约集中到期的双重考验。运营方未采取简单的“以价换量”策略，而是聚焦存量续租与新增招商。期内租赁面积净流简单出由一季度的5027.84平方米收窄至947.07平方米，新增租约面积达一季度的3.8倍，合同租金单价与有效租金单价环比持平。在执租约平均剩余租期环比拉长40天，1000平方米以上大客户面积增长8%。

数据显示，二季度项目公司实现营业收入2278.96万元，息税折旧摊销前利润1416.10万元；基金二季度可供分配金额为1459.27万元，上半年累计可供分配金额2984.07万元。随着孵化器集中到期影响逐步释放，三季度到期面积较二季度实际到期规模明显收窄，项目经营重心将转向空置房源消化和替代招商。

商业不动产：新上市项目的主动管理蓝图

中信建投首农商业REIT为全国首批、北京市首单商业不动产公募REIT，于6月18日挂牌上市，底层资产为天通苑核心商圈的龙德广场。发售数据显示，网下认购倍数82.86倍，公众配售比例不足1%。虽然上市不足两个月、尚未披露季报，管理人在座谈会上首次阐述了主动管理思路，包括品牌动态淘汰、主力店联动导流、自有IP活动打造、积极推进DT51按期开业及工程品质提升等。此外，第三轮回天行动计划将龙德商圈列为“京北活力消费高地”核心抓手，13号线扩能提升等交通与生态工程陆续落地，有望为项目带来增量客流。

四只REITs虽赛道不同，但均围绕稳定现金流展开主动管理——无论是海上风电锁定高确定性电量电价、陆上风电跨区对冲、产业园稳价去化，还是商业项目借势区域升级，均体现出差异化的抗周期思路。中信建投基金表示，后续将持续深化主动管理理念，力求将不同资产谱系转化为持续的收益韧性。市场对此将保持关注。

编辑：王柘