渝开发：重庆开发股份有限公司2021年度第一期中期票据定期跟踪评级报告

跟踪评级报告

跟踪评级原因

按照重庆渝开发股份有限公司2021年度第一期中期票据（简称“21重庆渝开MTN001”或“本期中期票据”）信用评级的跟踪评级安排，本评级机构根据渝开发提供的经审计的2025年财务报表及相关经营数据，对渝开发的财务状况、经营状况、现金流量及相关风险进行了动态信息收集和分析，并结合行业发展趋势等方面因素，进行了定期跟踪评级。该公司于2020年10月获得中国银行间市场交易商协会注册的3.30亿元中期票据发行额度，于2021年9月成功发行21重庆渝开MTN001，发行规模3.30亿元，债券期限3+2年，附第3年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权，控股股东重庆市城市建设投资（集团）有限公司（简称“重庆城投”）为本期中期票据本息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，发行利率为3.60%，募集资金用于偿还即期债务。2024年8月13日，公司发布公告下调本期中期票据存续期后两年票面利率至3.00%。2024年8月14日至2024年8月20日回售期内投资人回售本期中期票据2,000万元，公司随后于规定期限内完成所有回售债券的转售。截至2025年末，本期中期票据本金余额仍为3.30亿元，付息情况正常。

发行人信用质量跟踪分析

1. 数据基础

本评级报告的数据来自于该公司提供的2023-2025年财务报表，以及相关经营数据。重庆康华会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2023-2025年财务报表进行了审计，并出具了标准无保留意见的审计报告。2023年，该公司投资设立重庆渝加颐置地有限公司（简称“渝加颐公司”，公司持股51%）。2024年公司吸收合并子公司重庆道金投资有限公司（简称“道金公司”）；子公司重庆渝开发物业管理有限公司（简称“物业公司”）吸收合并重庆渝开发资产经营管理有限公司和重庆国际会议展览中心经营管理有限公司；清算注销重庆渝开发新干线置业有限公司。2025年3月，公司将重庆朗福置业有限公司（简称“朗福置业”）1%股权转让给其少数股东上海复地投资管理有限公司（简称“上海复地”），朗福置业由公司控股子公司变为联营企业，不再纳入公司合并范围。截至2025年末公司合并范围内子公司共计3家，其中全资子公司1家。公司近三年财务数据可比性受上述合并范围变化影响不大。

2. 业务

该公司以房地产开发销售为主业，同时涉及会议展览、物业租赁、物业管理和隧道经营等业务。公司为区域性房地产企业，开发规模较小，项目集中在重庆市。2025年，公司未新拿地，重点推进存量项目建设，投资规模不大；得益于贯金和府一期批量销售及渠道合作的加强，公司合同销售规模实现增长，当年房地产业务现金平衡情况良好。整体看，公司开发项目去化速度仍偏慢，当前尚处市场调整期，存量项目仍面临较大的去化与减值压力。其他业务方面，公司会展中心运营持续承压，2025年成本倒挂情况加剧；公司租赁物业主要系开发的住宅项目配套商业，受市场环境影响，部分物业出租率较低，且面临一定的租金下调压力，2025年收入同比有所下降，但毛利率尚处较高水平；石黄隧道经营收益稳定，该收费权将于2026年7月到期。2025年公司房地产结转规模增长，叠加原子公司部分股权处置实现较大投资收益，公司净利润实现扭亏。

（1） 外部环境

宏观因素2026年一季度，全球经济金融受地缘政治事件冲击剧烈波动，能源价格中枢抬升引发滞胀担忧，全球经济贸易格局正在深度重构，新旧产业景气度分化态势持续。新一轮科技革命和产业变革，以及大国关系牵动世界形势更加复杂多变，将是一段时期内影响我国经济发展举措的关键外部环境因素。2026年一季度，我国经济在动荡复杂的外部环境下实现了超预期增长、价格水平改善，展现出较强韧性。工业和服务业增加值增速保持较快增长，细分行业表现分化依然明显，非金属矿采选、石油煤炭及其他燃料加工、化学原料及化学制品等少部分传统产业和铁路船舶运输设备制造、计算机通信和其他电子设备制造、电气机械和器材制造、信息技术服务等高技术制造与高技术服务业的生产及利润表现相对较好。服务消费、通讯器材以及金银珠宝消费增速较快，而总体消费增长仍偏低，居民消费能力和意愿还需要进一步增强；基础设施建设投资和制造业投资改善，房地产开发投资降幅收窄但仍较大；在人民币汇率升值的背景下，机电等高技术产品出口高速增长带动整体出口表现强势，出口去向区域结构多元化成效显著，对东盟、非洲、欧盟出口的增长有效地对冲了对美国出口的下滑。长期看，在构建“双循环”发展新格局的大框架下，我国对外坚持扩大高水平对外开放，大力拓展区域伙伴关系，优化对外贸易区域结构；对内建设全国统一大市场，做强国内大循环，培育壮大新动能，提升产业链自主可控水平，持续防范化解重点领域风险，以高质量发展的确定性应对外部不确定性。短期看，围绕扩大内需和促进科技创新，宏观政策给予定向支持的政策倾向更为突出。央行采取适度宽松的货币政策，加大结构性货币政策力度，引导金融资源流向关键领域；积极财政政策保持较高的支出力度，通过优化财政支出结构提升财政资金使用效率，同时强化财政金融协同与地方财力保障，为经济发展提供坚实支撑。我国仍处于转变发展方式、转换增长动力的攻关期，经济增长面临压力且行业表现分化是基本特征。随着新动能的持续发展壮大和宏观政策的大力支持，2026年我国经济有望继续保持稳定增长：深入实施提振消费专项行动以及居民增收计划，有利于庞大的市场潜能释放，消费增速温和提升；地产投资降幅收窄，财政主导的基建和设备更新政策支持的制造业升级带动投资增速回稳，投资向高端制造、战略基础设施和绿色转型等领域倾斜的趋势更加明显；出口在供应链完备高效、产品性价比高、去向区域结构多元化下保持韧性。制度优势、发展韧性以及转型升级成效的综合作用下，我国经济长期向好的基本面依然稳固。行业因素2025年以来楼市交易呈惯性缩量状态，但降幅同比呈现收敛；分地区看，东部、中部、西部及东北地区商品房销售面积及销售额均呈同比下行。各线城市呈现“以价换量”，房价呈现趋势性下调。新开工量深度收缩下商品住宅待售量持续下降，但去化周期仍处在相对高位。2025年政策延续稳楼市总基调，围绕“控增量、去库存、优供给”布局，着眼于长期机制调整。在优供给方面，“好房子”建设将是未来行业发展进入新阶段的重要变量。展望2026年，政策的持续优化和发力将进一步夯实国内房地产市场筑底企稳的基础。但也需看到，将财政与金融资源更多投向吸纳就业能力强的服务业等领域，显著改善就业与居民收入预期及各类市场主体经营预期，进而提升居民收入与房价匹配度，是实现国内房地产市场中期企稳和长期高质量发展的前提。老龄化和少子化带来的人口结构变化以及人口总量的递减趋势，将对国内房地产供需关系形成长期的总量抑制，人口流动因素则将持续分化各能级城市的房地产市场表现。预计在市场实现中期企稳后，结合房屋养老金制度的建立及房产税的推进，我国房地产发展新模式将加速构建。

详见：《房地产行业2025年信用回顾与2026年展望》。

区域市场因素该公司房地产开发业务集中于重庆市。政策方面，2025年以来，重庆市房地产政策延续宽松趋势，主要体现于取消限售、支持换购需求、降低购房成本及加大金融支持力度等方面。2025年2月，重庆市全面取消中心城区住房限售政策，原已纳入两年限售范围住房的再交易管理同步取消。5月，重庆市发布《关于更好满足住房消费

需求巩固房地产市场稳定态势的通知》，推出支持换购住房需求、加大商业性个人住房贷款支持力度、支持住房公积金“商转公”贷款直转、优化灵活就业人员住房公积金政策、开展“以旧换新”购房服务及优化车位销售管理等举措，并对符合条件的“卖旧买新”及大户型购房给予一定补贴。房地产销售方面，根据Wind数据显示，2023-2025年重庆市商品房销售面积分别为3,572.35万平方米、2,980.17万平方米和2,416.53万平方米，分别同比下降19.5%、16.6%和18.9%，其中住宅销售面积分别为2,268.89万平方米、1,925.63万平方米和1,511.86万平方米，分别同比下降23.6%、15.1%和21.5%；同期实现商品房销售额2,475.02亿元、2,055.80亿元和1,620.77亿元，分别同比下降20.2%、16.9%和21.2%，其中住宅销售额分别为1,953.26亿元、1,587.33亿元和1,259.41亿元，分别同比下降20.2%、18.7%和20.7%。2025年重庆市房地产宽松政策对新房销售刺激收效有限，成交持续缩量，且降幅同比有所扩大。开发投资方面，2023-2025年重庆市房地产开发投资完成额分别为2,792.42亿元、2,565.79亿元和2,210.70亿元，分别同比下降13.2%、8.3%和14.7%，其中住宅开发投资完成额分别为2,105.89亿元、2,035.81亿元和1,754.01亿元，分别同比下降12.7%、3.5%和

15.0%；同期，重庆市商品房新开工面积分别为1,970.51万平方米、1,431.95万平方米和1,010.47万平方米，分别同比下降11.3%、27.5%和29.4%，其中住宅新开工面积分别为1,359.84万平方米、1,006.23万平方米和687.26万平方米，分别同比下降11.6%、26.2%和31.7%。整体看，2025年因销售端持续疲弱，投资开发热度持续下降。土地市场方面，根据中指研究院统计，2023-2025年重庆市土地成交面积分别为4,248.21万平方米、3,405.61万平方米和4,529.40万平方米，其中住宅成交面积分别为854.50万平方米、641.50万平方米和742.46万平方米，同比分别增长-8.45%、-24.93%和15.74%，2025年主要因城市更新开展，国有企业拿地支撑下，土地成交规模止跌回升。同期，重庆市土地成交金额分别为733.51亿元、508.11亿元和736.76亿元，其中住宅用地成交金额分别为302.45亿元、238.78亿元和335.02亿元，同比分别增长-33.05%、-21.05%和40.30%，住宅用地成交土地均价分别为3,539元/平方米、3,722元/平方米和4,512元/平方米，2025年因中心城区优质地块出让增加，出让价格呈较大幅度上升。

（2） 业务运营

图表 1. 公司业务收入及变化情况（单位：亿元）

注：根据渝开发提供的数据整理、计算。

该公司以房地产开发业务为核心主业，因作为区域性开发企业，公司开发规模较小，故其经营业绩易受项目的开发、销售与收入结转周期影响而显著波动。2025年，主要因贯金和府一期和星河one三期（缘香醍三期）项目交付结转，公司商品房销售收入实现增长，带动营业收入同比大幅增长87.34%至7.28亿元。公司物业管理、房屋租赁与会议展览业务系其房地产开发业务的延伸，2025年物业管理收入同比增长33.74%至0.48亿元，而房屋租赁与会议展览业务收入受市场环境等因素影响同比分别下滑10.27%和25.62%，且会展业务成本倒挂进一步加重。此外，公司还从事隧道收费经营业务，收入来源于石黄隧道，该隧道经营权系公司于2006年与重庆城投签署《石黄隧道付费协议》，以5.00亿元收购取得，经营期限为20年，重庆城投每年按季支付费用，业务收

入稳定，但该经营权将于2026年7月到期，届时公司将不再享有该项收益。毛利率方面，2025年得益于结转住宅项目利润空间较大，公司综合毛利率同比提升7.33个百分点至30.23%。

① 经营状况

房地产开发业务

图表 2. 公司房地产开发业务基本情况

注：①根据渝开发提供的数据整理、计算；②上表数据为并表口径。2025年，该公司无新开工项目，主要推进星河one三期（缘香醍三期）和南樾天宸三期等存量项目建设，当年完成房地产开发投资1.92亿元，同比略有下降。同年，得益于贯金和府一期批量销售及星河one三期（缘香醍三期）通过渠道合作带动销售签约量上升，公司合同销售面积及金额同比分别增长177.38%和120.83%；当年贯金和府一期、星河one三期（缘香醍三期）和南樾天宸一期合同销售金额分别为2.94亿元、1.84亿元和0.44亿元。图表 3. 公司主要房地产开发项目投资及销售情况（单位：亿元、万平方米、万元/平方米）

注：①根据渝开发提供的数据整理，上表项目涵盖2023年以来重点投资及销售项目及截至2025年末在建、在售及拟建项目；②南樾天宸项目一期部分及二期物业以团购物业形式打包销售，上述部分未统计预售/销售许可证面积。

该公司主要房地产开发项目如上表所示，计划总投资合计82.63亿元，截至2025年末已累计投资43.37亿元，后续尚待投资39.26亿元。其中，已推售项目总投资合计44.99亿元，已投资33.07亿元，规划可售面积合计45.44万平方米，累计签约销售面积为30.96万平方米，累计签约销售金额为31.01亿元，已回款28.52亿元；待售面积合计14.48万平方米，其中已取证部分待售面积合计6.99万平方米。具体项目方面，星河one项目（缘香醍项目）系该公司与上海复昭投资有限公司（简称“上海复昭”）合作开发，由项目公司重庆捷兴置业有限公司（简称“捷兴置业”，公司持股60%）实施，项目涵盖多层住宅、商业等业态。其中，一期及二期投资合计6.44亿元，均已售罄，盈利尚可。当前在建在售部分系星河one三期（缘香醍三期），业态为多层住宅，规划可售建筑面积为6.48万平方米，预计总投资额为8.43亿元，截至2025年末已累计投资

5.81亿元，项目于2023年5月开工并于当年11月首批开盘，截至2025年末已取得预售/销售许可证面积为3.06

万平方米，累计签约销售面积为2.20万平方米，累计签约销售金额为2.22亿元，去化率为71.80%，去化情况尚可。贯金和府项目开发主体为该公司本部，项目业态为住宅，位于重庆九龙坡区华岩镇，占地面积18.7万平方米。项目计划分两期开发，一期项目业态为洋房，于2019年12月开工，并于2023年10月竣工，总投资额为10.42亿元；该期于2021年9月开售，2025年因向一客户批量签订资产购买协议并部分执行，截至2025年末累计签约销售面积增至7.03万平方米，累计签约销售金额为5.85亿元，去化率提升至56.03%，去化情况有所改善。该项目二期规划业态为低层住宅，拟投资总额为8.65亿元，目前开发投资规划尚未确定。南樾天宸项目系该公司独立开发的住宅项目，其中一期业态包括高层和低层住宅，于2019年开工，投资总额为

9.22亿元（其中高层住宅部分为5.30亿元）；二期项目业态为高层住宅，于2021年5月开工建设，投资总额为

4.41亿元。公司于2020年12月与重庆经济技术开发区征地服务中心（后更名为重庆经济技术开发区土地利用事务中心，简称“经开区土地中心”）签订框架协议，将该项目部分物业以团购物业形式向其打包销售，合同总价款为12.58亿元，其中一期项目高层团购房屋价款为5.54亿元，已于2021年12月交付，二期项目团购房屋价款为7.04亿元，已于2023年11月交付。截至2024年末，公司累计收到团购款10.15亿元，其中一期团购款

5.54亿元已全额到账，二期仅收到团购款4.61亿元；2025年，公司收到二期团购款0.02亿元，当年11月经债权债务重组，针对二期团购房剩余2.41亿元尾款，经开区土地中心以金隅新都会天宸4幢177套、建筑面积19,523.79平方米的住宅抵偿

。该项目一期低层住宅部分于2022年3月开盘销售，可售面积2.60万平方米，截至2025年末累计销售2.57万平方米，合同销售金额为3.25亿元。该项目三期仍在建，业态为低层住宅，预计总投资6.87亿元，截至2025年末已投资3.01亿元，2026年和2027年计划分别投资1.25亿元和2.61亿元；项目于2024年12月首次开盘，截至2025年末取得预售/销售许可证面积为0.65万平方米，累计销售0.07万平方米，累计销售金额为0.08亿元，去化速度较为缓慢。土储方面，2023年11月该公司以7.97亿元竞拍获得环球欢乐世界项目，该项目位于重庆市江北区江北嘴、重庆大剧院西侧，涉及5宗商业用地，土地面积合计4.68万平方米，建筑面积合计10.40万平方米，项目公司为渝加颐公司

；2024-2025年，公司无新增土地储备。截至2025年末，公司取得土地剩余可开发建筑面积合计23.93万平方米，除环球欢乐世界项目用地外，住宅用地剩余可开发建筑面积合计13.53万平方米。物业租赁及会议展览业务该公司主要通过子公司物业公司负责自持社区商业物业的租赁和会展中心的运营。该公司自持物业主要包括所开发住宅项目的配套社区商业、车库和写字楼，2024年公司新增南樾天宸和贯金和府项目配套社区商业出租，截至2025年末主要租赁物业如下表所示，总可租面积合计10.82万平方米。受招商及市场环境影响，新入市的南樾天宸和贯金和府配套商业年末平均出租率分别仅为21.39%和6.84%；上城时代和凤天锦园配套商业的出租率仍处于较低水平，分别为45.87%和21.51%；国汇中心写字楼2024年租户退租规模较大，2025年末出租率爬升有限，平均出租率为62.55%。2025年，公司祈年悦城、国汇中心和新干线大厦等物业单位租金同比下降幅度较大，主要受市场环境影响及为促进招商“以价换租”所致。受以上因素影响，2025年公司房屋租赁业务收入同比下降10.27%至0.40亿元；毛利率为40.38%，虽同比下降3.07个百分点，但盈利状况尚可。

图表 4. 公司主要物业租赁情况（单位：万平方米、%、元/平方米/日、万元）

抵债资产产权清晰无纠纷，经评估市场价值为21,793.20万元，根据最终审计结果，在扣除相关信用减值准备及税费后，公司实际确认

债务重组损失223.94万元。

该公司持有其51%的股权，另外重庆城投全资子公司重庆恒诚融智投资管理有限公司（简称“重庆恒诚”，原名“重庆颐天康养产业发展有限公司”）持股49%。

注：根据渝开发提供的数据整理。该公司所持有的重庆国际会议展览中心（简称“会展中心”）位于重庆市南岸区商业核心位置，总建筑面积17.33万平方米，拥有1.50万平方米的无柱式展厅及33间各种规格的会议室，于2005年10月投入使用，主要用于举办各种政策性展览和会议。因自身设施较为陈旧，加之重庆国际博览中心等区域内竞品竞争加剧等因素，公司会展中心业务运营较为困难，长期合作单位较少，租赁期多为一年以内。为支持公司会展业务的发展及促进区域会展名城的建设，自2023年1月1日起设立重庆市南岸区会展专项资金800.00万元，由重庆市南岸区人民政府和重庆城投（含公司）按1:1的比例共同出资，其中重庆城投出资比例为20%，公司出资比例为30%。2025年，公司计入其他收益的会展专项资金补助收入为36.70万元。2025年会展中心场地利用率为47.36%，同比有所下降，举办展览项目49个。由于运营成本相对较高，2025年公司会展业务持续呈亏损状态，毛利率进一步下滑至-51.04%。

② 竞争地位

该公司作为重庆国有控股的上市房企，经过多年区域深耕，在当地市场具有一定的品牌知名度。业务区域分布方面，公司开发项目及土地储备高度集中，主要分布在重庆市主城区内。作为一家中小型区域房企，公司经营相对稳健，资产体量不大，2023-2025年末公司总资产分别为 80.55 亿元、77.66 亿元和 71.44 亿元，规模持续下降。2023-2025年，公司合并口径房地产项目合同销售金额分别为4.03亿元、2.40亿元和5.30亿元，规模较小，在我国房地产开发企业中排名靠后。

③ 营运效率

图表 5. 反映公司经营效率要素的主要指标值及变化趋势

注：根据渝开发所提供数据整理、绘制。

2023-2025年，该公司存货去化率分别为17.13%、8.34%和18.93%，2025年主要因转让朗福置业部分股权致其出表，以及通过批量销售及加强渠道合作加速项目去化，存货去化率明显提升，但公司整体去化速度仍偏慢，当前尚处市场调整期，公司存量项目仍面临较大的去化与减值压力。

④ 盈利能力

图表 6. 反映公司盈利能力要素的主要指标值及变化趋势

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。2023-2025年，主要受房地产项目结转影响，该公司营业毛利和综合毛利率有所波动，但整体看公司业务盈利水平良好。同期，公司税金及附加分别为0.16亿元、0.24亿元和1.32亿元，2025年金额较大，主要系当年重庆市土地增值税分摊政策调整，公司一次性补提格莱美城项目1.01亿元税费支出所致。公司期间费用总体保持稳定，其中2025年期间费用同比略有下降，主要系贷款利率下降，利息支出有所减少。2023-2025年公司资产减值损失主要产生于存货跌价准备的计提，金额分别为1.94亿元、1.51亿元和1.01亿元，其中2025年主要系针对格莱美城和南樾天宸项目存货计提。2023-2024年，该公司投资收益金额不大，主要系持有的重庆农村商业银行股份有限公司（简称“重庆农商行”，股票代码：601077.SH）3,000万股股票分红；2025年，主要因转让朗福置业1%股权丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生利得2.34亿元，此外受联营企业重庆骏励房地产开发有限公司（简称“重庆骏励”）当期净亏损，公司按权益法核算确认投资损失1.03亿元，综合以上因素公司投资收益仍同比显著增长。2023-2025年公司公允价值变动收益有所波动，主要系重庆农商行股价波动影响。公司营业外净收入及其他收益金额较小，2025年为正主要系收到南坪方舱亚定点医院补偿款。2023-2025年，该公司净利润有所波动，其中2024年主要因房地产结转规模较小，而期间费用较为刚性，叠加存货跌价损失影响而成亏损状态；2025年，得益于项目结转交付规模增加，加之投资收益等非经常性损益带动，公司净利润扭亏，为0.08亿元。

3. 财务

近年来，该公司财务杠杆总体保持稳定，财务结构稳健。2025年末，受中期票据重分类至一年内到期的非流动负债影响，短期刚性债务规模有所上升。得益于房地产项目销售回款增加，2025年公司经营性现金净流入规模扩大，但项目后续开发待投资金额较大，若项目去化不济，公司仍将面临一定的现金流平衡压力。公司资产以存货为主，其变现能力受开发进度及市场环境等多重因素影响，但鉴于公司货币资金相对充裕，同时持有一定规模上市公司股票，加之尚有一定规模可用授信，可为债务本息偿付提供支持。此外，公司计划定向增发股票，关注后续进展。

（1） 财务杠杆

图表 7. 反映公司财务杠杆的主要指标值及变化趋势

注：根据渝开发所提供数据整理、绘制。2023-2025年末，该公司财务杠杆总体保持稳定，经调整资产负债率在43%-46%区间内小幅波动；权益资本与刚性债务比分别为2.52倍、2.50倍和2.42倍，债务覆盖程度高。

① 资产

图表 8. 公司主要资产的分布情况

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。

2023-2025年末，该公司资产总额分别为80.55亿元、77.66亿元和71.44亿元，主要因朗福置业出表，2025年末资产总额有所下降，同时主要受该因素影响，公司流动资产占比有所下降，2025年末为55.22%。2025年末，该公司流动资产主要包括货币资金、交易性金融资产、应收账款和存货。其中，货币资金为9.38亿元，较上年末增加3.62亿元，主要系本期销售回款增加；其中0.22亿元受限，主要为预售监管资金0.16亿元。交易性金融资产余额为1.94亿元，主要系公司持有的重庆农村商业银行3,000万股股票。因应收经开区土地中心团购尾款已于当年12月通过住宅资产抵债方式结清，应收账款降至0.23亿元。受子公司朗福置业出表影响，存货较上年末减少1.51亿元至26.19亿元，主要包括10.27亿元开发成本和15.91亿元开发产品，公司项目去化周期整体较长，现房占比较高；截至2025年末，公司存货跌价准备余额为3.41亿元，其中格莱美城、南樾天宸和贯金和府项目的跌价准备余额分别为0.94亿元、0.83亿元和0.73亿元。2025年末，该公司非流动资产主要包括长期股权投资、投资性房地产、固定资产和无形资产。其中，长期股权投资较上年末大幅增长67.52%至13.53亿元，主要系朗福置业转为联营企业所致，公司对朗福置业和重庆骏励投资账面价值分别为6.45亿元和7.06亿元。投资性房地产10.12亿元，主要包括公司所持环球欢乐世界项目资产和自持租赁物业，采用成本法计量。固定资产主要为会展中心物业，较上年末减少0.31亿元，主要

系计提折旧所致。此外，公司无形资产为0.92亿元，主要系石黄隧道收费经营权及会展中心土地使用权。截至2025年末，该公司受限资产账面价值合计11.50亿元，受限比率为16.10%。其中，除前述受限货币资金外，存货、固定资产和无形资产受限账面价值分别为5.52亿元、4.98亿元和0.78亿元，系开发项目及会展中心相关资产作为借款抵押物所致。

② 所有者权益

图表 9. 公司所有者权益构成及变化

注：根据渝开发所提供数据整理、绘制。

2023-2025年末，该公司所有者权益分别为43.34亿元、43.39亿元和39.24亿元，2025年末主要因朗福置业出表，少数股东权益较上年末减少4.21亿元。构成方面，同期末公司实收资本未发生变化，均为8.44亿元；资本公积变动很小，2025年末为11.98亿元；未分配利润分别为15.08亿元、13.84亿元和13.91亿元，其中2024年末较上年末有所下降，主要因亏损所致，2025年末因公司小幅盈利而略有回升；少数股东权益分别为5.85亿元、

7.08亿元和2.87亿元，2024年末较上年末增加1.23亿元，主要因朗福置业少数股东上海复地将其1.55亿元股东借款债转股增资所致，2025年末有所下降，主要系朗福置业出表所致。

③ 负债

图表 10. 公司债务结构及核心债务（单位：亿元、%）

注：①根据渝开发所提供数据整理、计算；②其他应付款*剔除了纳入刚性债务核算的应付重庆城投借款及利息。

2023-2025年末，该公司负债总额分别为37.21亿元、34.27亿元和32.20亿元，2025年末较上年末下降6.04%，主要系支付工程款以及子公司朗福置业出表所致。负债构成方面，公司负债以刚性债务为主，2025年末占负债总额的比重为50.30%；除刚性债务外，公司负债主要由应付账款及其他应付款（不含股东借款本息，下同）构成。其中应付账款余额为4.70亿元，以尚未结算的工程款为主；其他应付款（剔除股东借款后）为7.86亿元，主要为项目合作方提供的往来资金，均不收取利息。2025年末，该公司刚性债务较上年末减少1.13亿元至16.20亿元。构成方面仍以银行借款、应付债券和控股股东借款为主。其中，银行借款为7.71亿元，主要为抵押借款，少量为保证借款；应付债券为3.30亿元，系公司发行的21重庆渝开MTN001；控股股东借款本金为5.00亿元，借款年利率为一年期LPR。得益于基准利率下调，2025年公司综合融资成本降至3.22%。承债主体方面，2025年末公司债务仍集中于本部；债务期限结构方面，受应付债券中期票据重分类至一年内到期影响，中长期刚性债务占比由上年末的56.67%回落至

37.20%。

图表 11. 截至2025年末公司存续债务期限结构（单位：亿元）

注：①根据渝开发提供数据整理；②以上未统计应付利息。

该公司建立了较为规范的投资管理制度和资金管理制度。投资管理方面，公司内部实行统一的投资管理制度，各子公司的重要房地产业项目投资、股权投资、委托理财、证券投资、风险投资等除按规定的内部审批程序进行批准以外，涉及到公司股东会及董事会审批权限的，需报公司按规定程序批准。公司对项目的比选、可行性研究和决策过程作出了较详细的规定，对投资行为的事前审批、事中管理和事后评估进行全过程监控，以降低公司的投资管理风险。资金管理方面，公司建立了资金支付审批制度，明确了资金筹措、资金预算、资金审批等内部流程，确立了现金定额管理制度，以防止不规范现金支用现象的发生。

（2） 偿债能力

① 现金流量

图表 12. 公司现金流量状况（单位：亿元）

注：①根据渝开发所提供数据整理、计算；②业务收支现金净额指的是剔除“其他”因素对经营环节现金流量影响后的净额；③现金利息支出以负值填列。近年来该公司经营性现金流表现有所改善。2023年，受业务现金收支及相关往来款项变动影响，经营性现金流呈小额净流出状态；2024年，因公司项目投资支出缩减，经营性现金流转为净流入；2025年，得益于房地产项目销售回款增加，加之收到往来款增加，公司经营性现金流量净额同比增加3.01亿元至5.01亿元。公司存量项目后续开发待投资规模较大，若项目去化不济，公司将面临一定的现金流平衡压力。2023年，该公司投资性现金净流出规模较大，主要系环球欢乐世界项目竞拍相关款项支出。2024年及2025年，公司投资性现金净支出规模较小，其中2024年主要系支付环球欢乐世界项目土地契税和土地使用税，2025年主要系朗福置业出表产生的现金净流出。2023-2024年，该公司现金分红分别为0.17亿元和0.15亿元，2025年未分红，2023年权益性融资净额为正，主要因环球欢乐世界项目公司少数股东重庆恒诚出资0.98亿元。2023年债务性融资净额较大，主要因收到上海复地往来款及控股股东拆借款增加所致；2024-2025年，公司债务性融资净额较小。

② 偿债能力

图表 13. 公司偿债能力指标情况

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。

该公司EBITDA主要由利润总额、相关资产折旧摊销和费用化利息支出构成。2024年，受利润总额大幅减少影响，EBITDA转负，其对刚性债务及其孳息无法形成有效覆盖。2025年，公司实现扭亏为盈，EBITDA增长至1.36亿元，偿债指标表现有所好转。2025年末，公司在销售回款和货币资金增加带动下，短期刚性债务现金覆盖率较上年末略有上升。财务弹性方面，该公司与多家银行建立了良好的合作关系。截至2025年末公司共获得银行授信16.51亿元，其中五大国有商业银行给予公司的授信额度合计14.50亿元，占比为87.83%；公司未使用授信额度为6.59亿元，后续尚有一定的融资空间。权益融资方面，2023年10月经该公司2023年第四次临时股东大会审议，同意公司向包括重庆城投在内的不超过35名（含）的特定对象发行不超过7.00亿元（含）股票，募集资金在扣除发行费用后拟用于公司商品房项目建设及补充流动资金；公司本次股票发行的数量拟不超过16,500万股（含），未超过发行前公司总股本的30%；重庆城投拟以现金方式认购股票数量不低于本次实际发行数量的5%（含）且不超过实际发行数量的30%（含）。2024年7月，公司2024年第三次临时股东大会审议通过了《关于延长公司向特定对象发行股票股东大会决议有效期及相关授权有效期的议案》。当年12月，公司发布了《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票预案（二次修订稿）》，将前述募集资金总额调整为不超过6.40亿元。2025年7月，公司第四次临时股东会审议通过了《关于再次延长公司向特定对象发行股票股东大会决议有效期及相关授权有效期的议案》，将本次向特定对象发行股票相关事宜的有效期统一延长至2026年7月19日。2026年5月，公司披露《重庆渝开发股份有限公司向特定对象发行股票预案（三次修订稿）》，将发行数量上限调整为不超过3,000万股，募集资金总额调整为不超过0.81亿元，扣除发行费用后拟全部用于渝开发格莱美城项目及贯金和府一期项目。2026年6月11日，本次股票发行申请获得深交所上市审核中心审核通过。2026年6月26日，公司2026年第三次临时股东会审议通过《关于第三次延长公司向特定对象发行股票股东（大）会决议有效期及相关授权有效期的议案》，将本次发行相关股东会决议及授权有效期延长至2027年7月19日。截至目前，本次向特定对象发行股票事项尚需中国证监会同意注册后方可实施，最终能否获批及实施时间仍存在不确定性。本次发行不会导致公司控制权发生变化，新世纪评级将持续关注本次定向增发后续进展，以及对公司股权结构、治理稳定性和财务状况的影响。

4. 调整因素

（1） ESG因素

根据该公司发布的《2025年度环境、社会和公司治理报告》，公司对施工运营阶段的污染物进行管理，并遵守《中华人民共和国环境保护法》、《中华人民共和国水污染防治法》、《中华人民共和国噪声污染防治法》等国家现行法律法规要求，多措并举做好污染物排放处理及废弃物处置。公司累计开发绿色建筑项目共计6个，绿色建筑面积为33.12万平方米。社会责任方面，该公司积极在公益事业等方面履行社会责任，2025年购买扶贫商品金额合计13.30万元。公司治理方面，该公司目前设股东会、董事会及经理层。根据公司《章程》，董事会对股东会负责，董事会由5-7名董事组成，设董事长1人，由全体董事过半数选举产生；公司设高级管理人员4-6名，其中总经理1名，由董事长提名并经董事会审议批准后聘任或解聘。2025年，公司董事会及经理层人员发生一定变动；原董事罗升平先生因工作调动辞职，向双林先生当选为公司董事，原独立董事宋宗宇先生辞职，公司目前董事会成员共6名，其中独立董事3名，符合法律、法规及章程要求；公司原副总经理胡志敏离任，苏琦成为新任副总经理，原董事会秘书兼副总经理谢勇彬及原财务总监官燕离任，李星一成为新任董事会秘书兼财务总监。2023年以来，该公司在信息透明度方面不存在重大缺陷，未出现延期披露财务报表，已披露财务报表未出现重大会计差错；未受到监管处罚。

（2） 科技赋能因素

该公司主营业务不涉及国家或关键领域重大科技项目，故公司在科技赋能因素方面不涉及评级调整。

（3） 跨业多元化因素

该公司从事的房屋租赁及物业管理业务系房地产开发业务的延伸，其他业务收入规模亦较小。公司不涉及跨业多元化评级调整。

（4） 流动性因素

图表 14. 公司资产流动性指标（单位：%）

注：根据渝开发所提供数据整理、计算。

2023-2024年末，该公司流动比率稳定在较高水平；2025年末，因应付债券重分类为一年内到期的非流动负债，该指标有所下降。得益于货币资金增加，同期末公司现金比率有所上升。结合公司货币类资产规模、短期内资金支出需求及可用授信情况判断，公司不涉及流动性因素评级调整。

（5） 表外事项

对外担保方面，除为商品房承购人提供按揭贷款担保

外，截至2025年末该公司无对合并口径外提供担保。根据审计报告显示，截至2025年末该公司未决诉讼主要为建设工程施工合同纠纷，涉案金额不大。

（6） 其他因素

2025年，该公司向关联方采购商品或接受劳务金额为713.33万元，主要系向关联方购买隧道维护服务、接受保险、车库租赁、物业服务等产生的交易所致；同期向关联方提供服务及出售商品的交易金额合计7,879.02万元，主要系提供隧道经营、土地管护服务、物业服务、车库租赁以及出售祈年悦城住宅资产产生的收益。2025年，公司关联方拆入资金来源于重庆城投及项目合作方重庆恒诚，拆入金额合计为8.11亿元；拆出资金为向朗福置业的财务资助，金额为931.00万元。截至2025年末，公司应收关联方款项2,135.13万元，应付关联方款项4.22亿元（不含应付重庆城投借款本息5.02亿元）。此外，重庆城投继续对公司存续的3.30亿元中期票据本息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保。整体看，公司关联购销交易规模较小，关联交易以重庆城投和对公司提供的资金拆借及融资支持为主。

图表 15. 公司关联交易情况（单位：万元）

注：①根据渝开发所提供数据整理、计算；②其他应付款*为剔除应付重庆城投借款本息后的口径。

根据该公司提供的2026年5月13日的《企业信用报告》，公司本部无信贷违约记录。根据公开信息查询（查询日为2026 年5月28日），公司本部未受到重大行政处罚，亦未被列入经营异常名录及严重违法失信名单。

截至2025年末担保余额为0.63亿元。

5. 外部支持

该公司系重庆城投体系内房地产业务的核心运营实体，具有较重要的地位。截至2025年末，重庆城投持有公司

63.19%的股权，系公司控股股东。近年来，重庆城投能够通过股东借款及融资担保给予公司持续的支持。2025年末，重庆城投向公司提供拆借资金本金为5.00亿元。此外，公司存续的21 重庆渝开 MTN001由重庆城投担保，截至2025年末担保余额为3.30亿元。

6. 同业比较分析

本次评级选取上海建工房产有限公司作为该公司的同业比较对象。上述主体均以房地产开发为主业，展业区域相对集中，且涉足物业租赁业务，业务结构与公司具有一定相似性，故具有一定的可比性。该公司房地产开发业务体量较小，项目去化相对缓慢。公司物业资产可带来较稳定现金流，但可租面积有限，收入和利润贡献相对较小。公司财务结构相对稳健，财务杠杆保持较低水平，权益资本对债务的保障程度高。债项信用跟踪分析

1. 核心业务盈利保障

由于该公司房产开发项目数量不多，受项目建设投入、销售与结转的跨周期影响，公司年度间业绩波动较大。公司房屋租赁和物业管理虽可带来较稳定的现金流并平滑业绩波动，但业务体量相对有限。公司偿债保障主要依赖于房地产开发项目的去化情况，项目变现能力受开发进度、预售证获取及市场环境等多重因素影响。

2. 增信措施及效果

该公司发行的21重庆渝开MTN001由重庆城投提供全额无条件不可撤销连带责任保证担保。重庆城投功能定位为“重庆市城市基础设施建设投资集团、服务重庆城市功能综合开发的主导企业”，目前主要从事城市更新、工程建设管理、公租房特许经营、商品房开发销售、土地整治、基础设施建设、路桥隧运营管养、健康养老、建设工程施工等业务。2025年，因工程建设管理、房地产、公租房特许经营等业务规模有所增加，当期营业收入同比增长。此外，重庆城投房地产业务在建及拟建项目仍有一定规模，加之工程建设管理板块项目持续投建，重庆城投未来仍面临较大的投融资压力。得益于重庆市政府各类专项资金持续拨付，重庆城投财务杠杆保持较低水平，财务结构稳健。重庆城投资产以市政项目资产、公租房项目资产、路桥资产等非流动资产为主，且流动资产中与房地产开发相关的存货占比较高，整体资产流动性较弱。重庆城投债务结构以中长期为主，短期债务偿付压力尚可；考虑到重庆城投可使用授信额度充足，且能获得较大力度财政资金支持，均可为其债务的偿付提供有效支撑。重庆城投功能定位为重庆市城市基础设施建设投资集团、服务重庆城市功能综合开发的主导企业，对当地政府经济、社会、政治目标的实现，及国家和地区政策的执行起着极为重要的作用。重庆城投控股股东及实际控制人为重庆市国资委，重庆城投与重庆市政府关系紧密程度极高，并能够获得城建专项资金、偿还贷款及城市建设项目资本金等各类财政资金，2023-2025年及2026年第一季度，重庆城投获得财政资金拨入和资本注入金额合计分别为123.66亿元、86.55亿元、28.04亿元和33.94亿元。（经本评级机构2026年6月26日信用评审委员会评定，重庆市城市建设投资（集团）有限公司主体信用等级为AAA级，评级展望为稳定）跟踪评级结论

综上，本评级机构评定渝开发主体信用等级为AA，评级展望为稳定，认为由重庆城投提供全额无条件不可撤销连带责任担保的21重庆渝开MTN001还本付息安全性极强，并维持上述债券AAA信用等级。

附录一：

公司与实际控制人关系图

注：根据渝开发提供的资料整理绘制（截至2025年末）。

附录二：

公司组织结构图

注：根据渝开发提供的资料整理绘制（截至2025年末）。

重庆市国有资产监督管理委员会重庆市城市建设投资(集团)有限公司

重庆市城市建设投资(集团)有限公司重庆渝开发股份有限公司

重庆渝开发股份有限公司100%

100%

63.19%

附录三：

相关实体主要数据概览

注：根据渝开发2025年度审计报告附注及所提供的其他资料整理。

附录四：

同类企业比较表核心业务：房地产开发 归属行业：房地产开发

注：数据来源于企业提供及公开资料，经新世纪评级整理。

附录五：

发行人主要财务数据及指标

指标计算公式

上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他刚性债务短期刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+其他短期刚性债务EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销

附录六：

担保人主要数据及指标

资产负债率[%]

注：表中数据依据重庆城投经审计的2023-2025年及未经审计的2026年第一季度财务数据整理、计算。

指标计算公式

上述指标计算以公司合并财务报表数据为准。刚性债务=短期借款+应付票据+一年内到期的长期借款+应付短期融资券+应付利息+长期借款+应付债券+其他具期债务EBITDA=利润总额+列入财务费用的利息支出+固定资产折旧+无形资产及其他资产摊销

附录七：

评级结果释义本评级机构主体信用等级划分及释义如下：

注：除AAA级、CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。

本评级机构中长期债券信用等级划分及释义如下：

注：除AAA级、CCC级及以下等级外，每一个信用等级可用“+”、“-”符号进行微调，表示略高或略低于本等级。