业主私下转借车位，多年后对方拒绝归还，法院判了！

不少老旧小区车位紧张

有人将车位出借给邻居

并约定随时无条件归还

结果……

私转车位

埋下纷争

2002年，李阿姨作为上海某小区的首批业主，由物业分配了一个地下固定车位，并一直支付停车费使用。后来随着私家车普及，小区车位“一位难求”。

2009年，小孙购房入住，并于次年同李阿姨私下签订《协议书》，约定李阿姨出借该车位，由小孙代支付停车费，李阿姨可随时要求无条件归还。后小孙在李阿姨不知情的情况下，直接与物业公司签订停车合同，约定小孙拥有该处车位的使用权。

时隔多年后，李阿姨重新搬回该小区，要求小孙归还车位被拒绝，经多方沟通无果，遂诉至上海市静安区人民法院。

李阿姨坚持认为，她与小孙签订的《协议书》合法有效，小孙违约“霸占”车位，理应返还。小孙则辩称，自己是合法取得了车位使用权，李阿姨十几年未主张权利，早已失去使用权。

法院在审理期间了解到，该小区地下车位产权属开发商，物业公司接受委托代为管理，在原车位使用人主动放弃或房屋出售的情况下，其会根据登记排队顺序进行分配，禁止私下转让。

法院：驳回李阿姨的诉讼请求

车位应根据规则重新分配

法院经审理认为，小区规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。该小区停车管理规则明确，如有原使用人主动放弃或原使用人房屋出售两种情况，均应按照业主登记排队顺序，对车位进行分配。由此，在车位数量尚不能满足业主停车需求的情况下，小孙和李阿姨为约定车位使用事宜签订的《协议书》构成恶意串通，违反了小区停车管理规则，损害了其余业主的权利，应属无效。

李阿姨基于《协议书》请求返还车位，法院不予支持。小孙基于《协议书》实际使用车位，并在李阿姨不知情的情况下，与物业公司签订《车辆停车合同》，既有违诚信原则，又规避了停车管理规则，其权利亦不应受到保护。考虑到系争车位如何使用属于业委会及物业公司的小区管理事务，故应由业委会及物业公司根据相应规则重新进行分配。

由此，法院判决驳回李阿姨的诉讼请求。一审判决后，李阿姨和小孙提起上诉，二审维持原判。

法官：凝聚共识、共治监管

规范小区停车管理

一、凝聚共识：完善停车管理规则

“停车难”问题，不仅是城市治理的难点，更是关系社会民生的要事。当前，随着私家车保有量不断增长，小区车位供需矛盾日益凸显，不少停车资源紧张的小区纷纷制定停车管理公约，明确车位严禁私下转借、私自约定占用，须严格遵照管理规则统一规范分配、公平有序使用。

实践中，小区停车管理规则往往需要因地制宜、科学制定，既需要平衡新、老业主间首辆车与多辆车的停车诉求，也需要兼顾车位长期使用状态及小区整体秩序安宁。此类涉及全体业主停车权益、共有管理权利的重大事项，依法须经业主大会表决通过后方可施行，确保规则合法合规、民意共建共治。

二、社区共治：管理规则不容规避

经业主大会表决通过的停车管理规则，承载着小区整体利益和共同意志，对全体业主具有约束力，任何个人不得私下变通、刻意规避。

本案中，李阿姨和小孙之间对特定车位“暂时借用，随时收回”的约定，以及小孙基于《协议书》获得系争车位实际使用权后，又以自己名义与物业公司签订《车辆停车合同》，均意图规避小区车位登记排队分配机制，破坏公共资源平等分配原则。上述行为构成恶意串通，损害他人合法权益，使得其他轮候业主的期待权落空，既违背诚实信用原则，也违反了小区管理公约。因此，相关私下约定及违规签订行为均不受法律保护。

三、强化监管：停车管理公开透明

小区停车管理事务虽主要由物业公司负责，但车位分配、合同签订、使用权确认等关键环节，仍需严格遵循小区停车管理规则。物业公司在履职过程中，应充分做好权属核验与情况核实工作，审慎依规办理相关手续，主动维护车位管理秩序。

同时，规则的有效运行亦离不开多方监管。居委会及相关行政管理部门应加强对物业公司的监督和指导；业委会及业主应积极行使业主知情权、监督权，督促物业公司定期公布车位使用、排队及收支情况，确保全程阳光透明。

全体业主也应自觉遵守车位管理公约，摒弃私下转借、私自约定占用等侥幸心理。唯有共同遵守规则，共同维护规则，才能守住公共资源公平分配的底线，维护邻里和谐与社区治理稳定。

文章来源：公众号@上海高院

图片来源：视觉中国

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