瑞银：北京预售新规明显收紧，项目 IRR 降至 10.1%｜贝壳受益、中海承压

（来源：合纵观察）

瑞银 9 月 25 日报告解析北京 9 月 24 日预售政策调整，并与武汉规则对比：• 北京要求项目竣工前预售资金不得发放，武汉可凭银行保函提前提取• 北京首月土地款至少缴 50%，余额两年内缴清• 项目 IRR 测算由旧模式 14.5%、武汉模式 13.6%，降至北京新规下 10.1%• 中国海外发展 2026 年上半年北京合约销售占比达 18%，目标价 25 港元• 贝壳目标价 66 港元，瑞银认为新房供应收缩将使部分需求转向二手房• 下行风险包括行政限制、融资紧缩与增长不及预期；上行风险