这个指标暴跌80%！中国经济正在经历一场信用大迁移

如果只选一个指标来观察中国房地产、中国金融，甚至整个中国经济发生的变化，我会选新增贷款，特别是居民中长期新增贷款。

因为这个指标记录的不只是房贷，更记录着整个社会的信心、居民的预期，以及中国信用流向的变化。

毫无疑问，过去二十多年，中国信用扩张最大的载体是房地产。而今天居民中长期贷款的断崖式下降，不仅意味着房地产和居民财富周期的变化，更意味着中国信用正在发生一场历史性的大迁移。

居民中长期贷款的大头就是居民住房按揭贷款，因此，它是观察房地产需求、居民加杠杆意愿最重要的指标之一。

2021年，居民中长期贷款新增6.08万亿元，达到历史最高峰，然后开始直线往下。

2022年掉到了2.75万亿元，几乎是断崖式下跌；

2023年下降到2.55万亿元；

2024年跌破2万亿元；

2025年只剩下1.28万亿元。

更惊人的是，今年上半年，前六个月居民中长期贷款仅仅增加2200亿元，如果按照目前的趋势，全年新增规模很可能只有5千亿元左右。

短短五年左右的时间，居民中长期贷款从历史高点暴跌接近80%，这背后到底反映了什么？

居民中长期贷款的下降，在某种程度上就是居民住房贷款需求的大幅下降，最直观的意义就是，居民加杠杆买房的时代基本结束了。

但又不仅仅如此，因为居民中长期贷款，既是中国房地产的晴雨表，更是中国居民信用扩张的晴雨表。过去，当房价上涨的时候，房子越来越值钱，居民拥有的抵押资产不断升值，银行愿意放贷，居民也愿意贷款买房。

居民贷款越多，房地产销售越好；房地产销售越好，房价越上涨；房价上涨以后，又进一步刺激居民继续贷款买房。房地产、房贷和房价之间，形成了一个不断强化的正循环。

从2016年到2021年，中国房地产经历的，本质上就是一个房价带动信用扩张、信用扩张再推动房价上涨的过程。

但是，今天，这个循环基本结束了。

居民中长期贷款从一年新增6万亿元下降到1万亿元左右，今年上半年更是只有2200亿元。房价驱动中国居民信用扩张的时代，正在走向结束。

现在出现的，则是另外一个完全相反的循环：房价越往下跌，居民越不愿意买房；居民越不愿意买房，新增房贷越少；新增房贷越少，房地产市场恢复就越困难。同时，还有大量居民提前还贷，居民部门整体加杠杆的意愿持续下降。

所以，居民中长期贷款下降，表面上看是房贷减少了，本质上反映的是整个社会对于房地产未来预期发生了变化。

我一直说，房地产真正发生变化的，不是价格，而是预期。如果大家普遍认为房价还会继续下跌，即使首付比例进一步降低，房贷利率进一步下降，也很难重新激发居民贷款买房的意愿。

因为没有人愿意今天买房，明天资产继续缩水。房地产市场真正恢复，不仅需要房价止跌，更需要预期止跌。只有当市场形成房价基本稳定、甚至温和上涨的预期以后，居民贷款需求才可能逐步恢复，房地产市场才能真正进入新的良性循环。

那么，居民中长期贷款减少以后，这部分信用到哪里去了？

从这几年信贷结构的变化可以看出：过去，居民部门特别是房地产按揭贷款，是新增信贷最重要的组成部分。现在，越来越多的新增信贷流向企业部门，流向制造业，流向基础设施，流向科技创新，流向AI以及其他战略性新兴产业。

这意味着，中国信用正在发生一场历史性的迁移。

但是，一个新的问题也随之出现。很多人认为，房地产贷款减少了，把钱投向制造业、投向AI，不是更好吗？方向当然没有问题。但是，房地产和制造业、AI最大的区别，并不仅仅是谁更先进，而是它们创造居民收入、带动消费、形成信用循环的机制完全不同。

房地产高速发展的时候，一套房子从拿地、建设到交付，涉及建筑、钢铁、水泥、玻璃、家电、家具、装修、物流、中介等几十个行业，能够带动大量就业，也能够形成比较广泛的居民收入。

而AI、高科技属于资本密集型、技术密集型产业，创造的财富更容易向头部企业、核心技术人员以及资本集中，这是全球的规律！美国也是，中国也是！AI企业市值不断创新高，但普通居民收入增长并没有同步改善，收入“K型分化”更加明显。也就是说，AI创造了大量财富，但财富并不一定同步转化为大多数居民收入。非但如此，由于AI导致的失业压力，对居民未来的收入预期造成了更大的负面影响。

更值得思考的问题还在后面：居民中长期贷款下降，对中国经济真正的影响，并不仅仅是房地产卖得少了，也不仅仅是房贷减少了，而是过去房地产驱动信用扩张的模式正在发生改变：过去开发商一拿地，居民一按揭，银行的信用就创造出来。

现在，这部分的信用创造没了，居民按揭没了，开发商也不大量拿地开发了。

信用主要流向制造业、流向AI、流向高科技，流向基建。表面上看，信用总量似乎没有减少，但是信用最终只有转化为居民收入，才能转化为消费；消费恢复以后，企业才会增加投资，房地产市场才能真正进入良性循环。

如果新增信用始终停留在投资端，没有最终进入居民部门，那么居民资产负债表就很难真正修复。

这才是当前中国经济面临的最关键的问题之一！

大量新增信贷从房地产转向制造业、AI和其他新兴产业。但是，这些新增信贷并没有完全同步转化为居民收入。特别是AI、高科技产业，在创造巨大财富的同时，也出现了比较明显的收入”K型分化”。

一方面，头部企业、核心技术人员和资本获得了更多收益；另一方面，普通劳动者收入改善相对有限。

如果这种收入分化继续扩大，居民收入预期就很难真正改善，消费恢复也会受到影响，居民资产负债表修复的速度自然也会放缓。

我的意思当然不是发展AI不对，投向高科技不对，我的意思是，在产业升级的同时，要更加注重收入分配，更加注重财政的钱如何流向居民，更多的“投资于人”改善居民的收入预期。投资于人不是简单发钱，也不是搞福利主义，而是把更多资源投入到养老、医疗、教育、社会保障、职业培训等领域，提高居民收入，完善社会保障体系，降低居民未来支出的不确定性。

很多居民今天不敢消费、不敢买房，并不仅仅是因为收入不够，更重要的是担心未来。

如果社会保障不断完善，居民未来支出的不确定性下降，居民对未来更有信心，消费自然会恢复，住房需求也会更加稳定。所以，未来中国信用的大迁移，不仅仅是资金从房地产流向制造业、流向AI，更重要的是新增信用最终要更多转化为居民收入。

当然，这并不意味着房地产不重要，恰恰相反，房地产仍然是居民资产负债表中占比最高的资产，房价稳住，并逐步形成稳定的预期，同样非常重要。如果房价继续下跌，即使居民收入有所提高，也会削弱财富效应，居民仍然可能继续观望。

反过来，如果房价真正止跌企稳，同时居民收入持续增长，就业不断改善，居民对未来更有信心，居民资产负债表才能真正修复。

因此，未来房地产真正恢复健康，不是依靠房价重新暴涨，而是依靠三个条件共同实现：第一，居民收入持续增长；第二，房地产止跌企稳，形成稳定预期；第三，就业改善，居民对未来有信心。

回过头来看，居民中长期贷款从一年新增6万亿元下降到2025年的1.28万亿元，今年上半年又只有2200亿元，真正值得关注的，不是房贷减少了多少，而是中国过去依靠房地产驱动信用扩张的模式正在发生改变。房地产驱动信用扩张的时代正在走向结束，但这并不意味着中国信用扩张结束了，而是意味着中国必须建立一套新的信用循环。

未来，信用可以首先流向先进制造业，流向科技创新，流向AI等代表未来的新产业，这是产业升级的方向；但新增信用不能停留在投资端，而必须通过财政调节收入分配的作用，减少不必要的投资，最终更多转化为居民收入、居民消费。

只有这样，居民资产负债表才能真正修复，消费才能持续恢复，房地产市场才能真正进入良性循环，中国经济才能建立房地产时代之后新的增长模式。

未来中国经济最大的挑战，不是创造更多信用，而是让每一笔新增信用，最终都能够转化为居民收入、居民消费和居民信心。

房地产驱动信用扩张的时代正在走向结束，居民收入驱动信用循环的时代正在到来。谁能够率先建立起这套新的信用循环，谁就能够在下一轮发展中占据主动。